【课程背景】

 

　　根据税制改革的“十二五”规划，公元2014年“营改增”步骤将进入快车道，除目前的交通运输业、部分现代服务业、邮政企业以外，建筑安装业、房地产行业的“营改增”改革步骤必将进一步加快并最终纳入“营改增”范畴，在此形势下，各地对土地增值税清算力度无疑将进一步加强和深化，因为一旦实现“营改增”，“房地产增值税”和“土地增值税”将不可能同时并存，地方税务机关将失去一大税收收入来源。

 

　　建安、房地产行业近些年已成各地税务机关主体税种，占全部税收收入任务的比例一般都50%以上，有的地方甚至高达80%，可以说土地增值税清算力度的大小高低，直接决定了各地收入任务是否顺利完成，未来的日子里，土地增值税强化清算必将成为各地税务机关税收工作重点！

 

　　此外，流动性资金紧缺（有的企业已经因此轰然倒下）、房产税开征风声鹤唳……形势逼人，步步紧逼，房地产企业如何在这形势下生存，特别是针对来势汹汹的土地增值税强化清算如何应对？无疑是广大开发商面临的无法回避的一次严峻挑战！

 

　　本课程以土地增值税清算为专题，从教你如何清算入手，由浅入深，揭秘清算所涉及的所有政策与清算技巧、工程造价各部分的构成、扣除项目金额计算的技巧、精装修成本如何扣除以及如何利用现有的税收政策进行土地增值税及其他税种（营业税、企业所得税、契税等等）的税收规划……如何从一步领先发展到步步领先？又如何傲立于严峻环境而不败，本专题将为您揭开神秘的面纱并带给您巨大的税收收益。

 

　　【学员对象】

 

　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

 

　　【金牌导师】

 

　　林老师：中国注册税务师、会计师、律师，著名房地产纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，某省纳税人服务研究会副会长，某省税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，出版有《土地增值税清算操作指南》等房地产企业财税专著。林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、成都、江苏、浙江等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、发票管理、商业模式、经济合同、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱！

 

　　【课程大纲】

 

　　第一部分：土地增值税法规与最新政策解读

 

　　1、国五条出台的背景、调控着力点、主要省市后续政策及效果如何分析

 

　　2、“十年九调、年年中央空调”之高房价奥秘揭秘

 

　　3、土地增值税的纳税人和征税对象是谁？小产权房、城中村改造中与村集体合建的住宅商铺需要征收土地增值税吗？

 

　　4、土地增值税的清算对象、清算条件和范围有哪些？达到什么样条件的开发商需要做土地增值税清算，有什么办法延迟清算吗？

 

　　5、土地增值税的计税依据如何确定？土地增值税的适用税率和速算扣除数有几级？土地增值税的计算原理与计算方法有哪些？

 

　　6、土地增值税收入确认问题

 

　　（1）应税收入如何确认

 

　　◇ 取得的收入有哪些需要缴纳土地增值税？

 

　　◇ 销售面积发生差错存在补退款如何处理？

 

　　◇ 收取的违约金、滞纳金、赔偿金等价外费用要不要计算缴纳土地增值税？

 

　　◇ 代收代付的水电增容费、有线电视安装费、网络费等如何处理？

 

　　◇ 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产是否需要视同销售？该如何处理？

 

　　◇ 地下车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

 

　　◇ 将不能销售的公共配套设施对外销售了又该如何处理？

 

　　◇ 将自有的土地承包他人开发收取的承包金如何做税务处理？

 

　　◇ 企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？

 

　　◇ 各类拆迁补偿、拆迁安置土地增值税如何计算？

 

　　◇ 以上各种行为的营业税、企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？

 

　　（2）不征税收入如何确认

 

　　◇ 将开发产品对外捐赠是否需要缴纳土地增值税？

 

　　◇ 将土地和开发产品对外提供担保、抵押是否需要缴纳土地增值税？

 

　　◇ 单位或个人将自有的房产与他人交换是否需要缴纳土地增值税？

 

　　◇ 什么是代建房？是否需要缴纳土地增值税？

 

　　◇ 房地产评估增值是否需要缴纳土地增值税？

 

　　◇ 以上各种行为的营业税和企业所得税等其他税种的处理又是如何规定的？

 

　　（3）免税收入如何确定

 

　　◇ 纳税人建造普通标准住宅出售征免税

 

　　◇ 国家征用、收回房地产的征免税

 

　　◇ 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税

 

　　◇ 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税

 

　　◇ 以房地产进行投资、联营的征免税

 

　　◇ 合作建房的征免税

 

　　◇ 企业兼并转让房地产的征免税

 

　　7、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题

 

　　（1）准予土地增值税前扣除的确认原则有哪些？已实际发生的成本支出是否都可以作为计算扣除项目金额的依据？

 

　　（2）取得土地使用权所支付金额如何确认？以地补路方式取得的土地成本如何确定？购买烂尾楼的成本能否加计扣除？以土地投资入股或者合作建房的土地成本如何确认？

 

　　（3）房地产开发成本如何确认？每平方米的建安成本主要由哪些因素构成？各地的建安平均造价如何？

 

　　（4）房地产开发费用如何确认？向金融机构借款的利息支出在何种情况下可以据实扣除？全部使用自有资金开发没有发生利息支出的楼盘怎么办？

 

　　（5）与转让房地产有关的税金如何确认？清算后剩余楼盘再销售时缴纳的税金能否扣除？

 

　　（6）房地产企业的加计扣除如何确认？

 

　　（7）转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？

 

　　第二部分：土地增值税纳税筹划方法大揭秘

 

　　1、临界点法：普通住宅的售价是否越高越好？

 

　　2、费用转移法：如何适当地把管理费用、销售费用等支出资本化以扩大成本？

 

　　3、收入分散法：精装房与毛胚房销售哪种方式更节税？

 

　　4、建房方式法：如何变自建房为代建房而节约巨额的税费支出？

 

　　5、合作建房法：合作建房的奥秘何在？如何操作才能节约巨额的税费支出？

 

　　6、代收费用法：燃气费、水电增容费等代收的款项如何操作才是合适的？

 

　　7、股权转让法：名为股权转让实为土地转让是否涉及土地增值税？

 

　　国税函【2000】687号文件是否有效且普遍适用？

 

　　第三部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

 

　　【时间地点】2014年4月19-20日   南京◇白鹭宾馆

 

　　【培训费用】人民币2880元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【增值服务】☆参会学员可享受如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

 

　　☆参会学员将获得林佳良实况录音《房地产开发全程票据处理技巧》光盘一张。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【4月份最新房地产培训课程】

 

　　4月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

 

　　【2014年房地产培训计划】

 

　　2014年房地产培训计划下载（近700场房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_3339.html

 

　　（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）