【课程背景】

　　2011年楼市调控风暴愈演愈烈，房地产税收征管、评估、稽查和清算正逐步升级。今年以来国家税务总局相继发布了一系列涉及房地产行业税收管理的配套、补充政策文件和相关解释，并在税企博弈中不断调整。年终岁尾，企业所得税汇算清缴的大幕已经拉开，房地产业年度所得税汇算清缴和土地增值税清算工作面临一些新的疑难问题引起了企业的高度关注。企业的税收风险管控点在哪里？如何对涉税关键问题进行有效处理和正确评价？如何界定和处理不同税务事项的风险？如何进行未雨绸缪，做好相关的业务规划工作？这些都是摆在我们财务人员面前的现实“考题”！

　　2011年12月28-29日 南京，房训网联合国家税务总局所得税专家库成员肖老师，首次独家推出《2011房地产企业年终所得税汇算清缴关键问题实战大解析与税务稽查风险防范》高研课程，本次培训将集中解决房地产企业所得税汇算、土地增值税清算的重要关键问题，所得税与营业税、土地增值税、地方税等其它税种的协调，以及涉税风险管控三大问题。

　　【课程对象】

　　1、房地产及其相关企业的董事长、总经理、财务总监、财务经理、会计人员、办税人员等

　　2、房地产及装饰安装建筑企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员等

　　【金牌讲师】

　　肖老师：中国注册税务师、税务稽查资深官员、国家税务总局所得税专家库成员、国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对房地产业的税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。多次应邀在北京、辽宁、浙江、福建、云南、江苏、安徽、河北、等省市做税收实操专场讲座。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,将最新法规与实务紧密结合。他所属的团队专著于房地产税务领域，为多家地产集团提供长期税务顾问、税务审计、税务咨询筹划工作，熟悉地产全程财税操作。被中国财税浪子王骏（财税博客点击第一）誉为“绝对的专家”。

　　肖老师以自己曾亲身经历的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以十六年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企业争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。其讲解案例丰富，深入浅出，紧贴企业实际，侧重为企业解决实际问题。

　　【课程大纲】

　　专题一：2011年房地产最新涉税政策深度解读分析

　　1、财税[2011]82号《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》

　　2、房地产开发企业进行土地增值税清算后，在办理注销税务登记时办理退税的实战操作？

　　3、土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？

　　4、房企向国外支付设计费等付汇业务，应凭什么发票入账，是否代扣外国企业企业所得税？

　　专题二、房地产企业股权转让税务规划与风险管控专题

　　1、税务机关如何稽查股权转让所得个人所得税？如何确认每股净资产？

　　2、如何寻找平价转让的正当理由？

　　3、个人以评估增值的非货币性资产对外投资，征收个人所得税的争议处理。

　　4、有限公司资本公积转增资本规避个人所得税的税收筹划误区和陷阱。

　　5、以购买股权方式取得土地的税收实战大解析—买方与卖方税收风险不对等。

　　专题三：房地产取得土地与合作开发的纳税风险化解之道

　　1、招拍挂直接购买土地使用权的税务处理

　　2、以拆迁方式取得土地问题（合作开发一种--以地换房）

　　3、取得土地使用权环节契税的依据有多大？

　　4、土地使用税何时开征收与停征？

　　5、交了耕地占用税为何还要交土地使用税？

　　专题四：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题

　　1、拆迁补偿的各种形式利弊取舍，营业税、土地增值税、所得税处理。

　　2、拆迁补偿应取得的票据问题

　　3、利用拆迁降低税负的有效途径---拆迁补偿的各种形式利弊取舍

　　专题五：房地产不同促销手段的纳税争议化解

　　1、代垫首付引发收入确认问题

　　2、购房赠车、购房送空调、买房送装修问题处理

　　3、真按揭银行款未到以及假按揭涉税风险解决之道。

　　4、地产企业支付的赔偿金、违约金为何不用缴纳个人所得税？

　　专题六：房地产企业借款涉税风险处理

　　1、近期稽查为何频频对房地产企业应收利息调整补税？

　　2、企业之间资金拆借如何把握利息支出限度？

　　3、老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？

　　4、如何用正确的方法，规避利息收入与支出的风险？

　　专题七：甲方供材料的争议处理

　　1、为何税务机关会要求甲方缴纳甲供材应缴纳的营业税？

　　2、甲供材料会计处理问题，如何与税收协调？

　　3、甲供材料发票如何开具？甲供材的税款如何承担？

　　4、甲方供材料合同如何签订，税务风险最低？

　　专题八：车库车位地下停车场售楼部所得税土地增值税房产税争议如何化解？

　　1、税务机关为何对地下车库、售楼部产权归属界定问题关注？

　　2、销售、出租车库、车位、地下车库税收风险有哪些？

　　3、开具发票销售和出租地下停车位，如何防范税收风险？

　　4、车库、车位、地下停车场、售楼部争议如何进行税务沟通 ？

　　5、房地产开发企业将车库或者停车位转让，土地增值税如何清算？

　　专题九：政府返还土地出让金和返还税收的处理

　　1、政府返还会计处理是计收入还是冲成本？

　　2、政府返还的企业所得税如何处理是最佳选择？

　　3、政府返还的土地增值税是冲开发成本还是做营业外收入处理？

　　4，政府返还税收风险有哪些？可能被认定不征税收入吗？

　　专题十：房地产企业收入确认政策最新发展变化关键问题及风险点分析

　　1、房地产经营业务范围及开发产品：完工确认条件的争议处理

　　2、房地产企业收入处理：发票与收款孰先、孰多的原则把握。

　　3、定金、会员费、诚意金税收的处理：

　　4、企业销售未完工开发产品取得的收入，能否扣除期间费用、营业税争议处理。

　　专题十一、房地产企业核定征收的现实与利弊？

　　1、核定征收所得税的企业做帐风险点在哪里？

　　2、案例：核定征收不认定为偷税。

　　3、房地产企业核定征收企业所得税利弊分析

　　专题十二、房地产企业成本、费用的扣除最新政策变化分析

　　1、成本、费用的核算与扣除要求                2、税前扣除项目

　　3、已销开发产品的计税成本的扣除☆            4、维修费用的扣除

　　5、配套实施的处理                　　　　　　6、销售佣金（手续费）的扣除

　　7、资产损失的扣除  　　　　　                8、业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除

　　专题十三：土地增值税清算过程关键问题解析及风险点提示

　　1、如何把握土地增值税清算的时间点，进行合理税务规划？

　　2、普通标准住宅与非住宅未分别核算成本费用，各地处理结果为何不同？

　　3、正确划分“开发间接费用”与房地产“开发费用”对土地增值税有何影响？

　　4、如何合理利用土地增值税的减免税规定？

　　5、房地产企业缴纳的土地的使用税应计入开发成本，还是计入开发费用？

　　6、增加销售环节规避土地增值税的尺度如何把握？

　　专题十四、房地产土地增值税与其它税种涉税事项认定差异及风险提示

　　1、所得税税前扣除的成本费用与土地增值税扣除项目联系与区别。

　　2、房地产企业的重大税收优惠政策-军队转业干部免税应用大解析

　　3、如何规划购买或销售在建工程？销售不动产收入差额确定营业额问题大解析。

　　4；企业装修费用税务和会计处理

　　5、房地产企业发生的公益性捐赠支出的难题--会计利润与税收差异处理。

　　专题十五：房地产企业发票处理的关键问题

　　1、发票管理办法及实施细则深度解析：虚开普通发票的罪与罚及风险规避方法

　　2、税务稽查认定的假发票主要形式，如何认定真的还是假的发票？

　　3、税务稽查中大额无发票如何处理？

　　4、税务机关如何检查假发票：《关于打击假发票专项整治活动过程中意见》实战分析

　　5、如何认定帐外帐？两套帐是否偷税？如何防范两套帐的涉税风险？

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产经济学会 中国房地产培训第一门户网   房训网   http://www.zgfdcpx.com

　　【时间地点】2011年12月27-28日  南京

　　【培训费用】人民币3280元/人（含教材、讲师、午餐、场地及合照等费用，不含交通食宿费）

　　【报名咨询】 胡老师    手机：18226611748（24小时）  QQ：1282678793

　　【报名表下载】报名表.doc  

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