【课程背景】

　　与时俱进，是房地产企业税务规划的生命线

　　2013年楼市调控风暴愈演愈烈，房地产税收征管、评估、稽查和清算正逐步升级。近几年来，国家税务总局相继发布了一系列涉及房地产行业税收管理的配套、补充政策文件和相关解释，并在税企博弈中不断调整。

　　税总发[2013]67号文的发布，开始了土地增值税清算检查，众多企业应充分做好准备。土地增值税与企业所得税、会计核算存在诸多方面的差异，所以，房地产业年度所得税汇算和土地增值税清算工作面临一些新的疑难问题引起了企业的高度关注。企业的税收风险管控点在哪里？如何对涉税关键问题进行有效处理和正确评价？如何界定和处理不同税务事项的风险？如何进行未雨绸缪，做好相关的业务规划工作？这些都是摆在我们财务人员面前的现实“考题”！

　　土地增值税清算势在必行，企业怎么办？

　　房地产企业受到限购、限价、限贷等强有力的政策打压，已使众多企业对此无所适从，那么你呢？国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰，有关调高土地增值税预征率的政策，将陆续在各大城市落地，进入清算阶段的项目则面临更严格的政策执行，企业怎么办？

　　土地增值税对你多重要？

　　房地产行业涉及税种最多，其中企业所得税和土地增值税对房地产企业影响最大；房地产企业清算，是否营业或是否有利润为依据；它对企业而言是财务自查，确保会计记录合理，准确，把握会计与税法差异的重要途径，也是税务机关获得企业所得税纳税信息的重要手段，操作不当将面临巨额税务损失，且不利于企业的纳税信用评级。

　　怎样做才能合法少缴税？

　　“清算土地增值税”对房价有何作用？它是对房地产企业收益影响较大的税种之一，企业土地增值税的交纳，将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前，房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高、缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低、应缴土地增值税最少、最后保留利润最多，是房地产公司应认真考虑的问题。

　　学透税收政策和实务最重要！

　　如何理解和应对土地增值税清算政策、熟练掌握申报业务、如何灵活运用最新相关法规、防范企业涉税风险？如何进行有效的土地增值税税收筹划，减轻纳税负担、相应增加企业盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。

　　本次会议将集中解决房地产企业所得税完工汇算、土地增值税清算的重要关键问题。帮助您全面地梳理房地产企业汇算的业务流程与财税处理，并对如何化解税收风险做针对性分析。破解土地增税清算的政策解析及实际操作的两大难题，学习并掌握房地产项目各阶段节税的操作技巧。针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程，机会难得！

　　为您企业量身打造，更贴近财务日常实务操作的精彩课程，千万不要错过！！！

　　【学员对象】

　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

　　【王牌导师】

　　许老师：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

　　【课程大纲】

　　第一节：房地产企业完工汇算与特殊疑难问题解析

　　一、新农村建设与旧城改造会计与税务处理

　　1、拆迁安置营业税、土地增值税和企业所得税纳税义务发生时间与税务处理

　　2、新农村建设的土地款返还处理

　　3、支付补偿款、以开发产品抵补偿款的处理

　　二、房地产开发产品完工条件及重要性

　　1、政策依据

　　2、实际毛利大于计税毛利补税，且稽查风险增大

　　3、结转收入和结算计税成本的分界线

　　三、开发成本核算与分配

　　1、拆迁安置如何确认成本

　　2、融资费用的会计核算与税务处理

　　3、划分开发间接费用与期间费用

　　4、土地价款返还处理

　　四、完工阶段账务处理

　　1、未完工收入结转完工收入

　　2、计算结转完工产品销售成本

　　3、计算实际毛利，调整毛利差异

　　4、招待费、营业税金的调整

　　五、计税成本的结转

　　1、成本的归集与分配方法

　　2、计税成本与会计成本的差异

　　3、可售面积的确定

　　4、已售产品销售成本的结转

　　六、毛利差异调整

　　1、未完工年度

　　2、完工年度

　　七、完工后续支出会计核算与税务处理

　　八、房地产企业合法扣除凭证的取得与假票的应对

　　1、土地出让金与拆迁补偿款入账票据

　　2、前期费用合法扣除凭证

　　3、建安工程款合法凭证

　　4、配套、基础工程

　　5、稽查查处假发票如何处理

　　九、特殊疑难问题

　　1、售楼处如何核算

　　2、销售储藏室如何核算

　　3、完工后销售，收取部分款项，成本如何结转

　　4、应收未收款是否确认收入

　　5、违约金专题

　　6、应扣未扣支出的追溯调整

　　第二节：土地增值税清算政策解析与企业应对技巧

　　一、土地增值税清算基本知识

　　1、清算对象与清算条件

　　2、增值额与扣除项目

　　3、纳税义务人、征税范围、税率

　　4、开发成本口径

　　5、清算审核

　　二、清算收入

　　1、转让收入

　　2、视同销售收入

　　3、转让永久使用权

　　4、代收款项

　　三、扣除项目

　　1、扣除的原则

　　2、税金

　　3、利息支出

　　4、开发费用

　　5、土地成本（出让金+契税）

　　⑴ 出让金返还

　　⑵ 土地成本的分摊

　　⑶ BT换地土地成本的确认

　　⑷ 红线外支出是否可以扣除

　　6、前期工程费

　　7、建筑安装工程费

　　⑴ 质量保修金

　　⑵ 装修支出如何扣除

　　⑶ 工程款发票的取得

　　8、基础设施建设费

　　9、公共配套设施费

　　10、开发间接费（土地增值税与会计口径差异）

　　11、加计扣除的规定

　　四、清算中的疑难问题解析与纳税筹划

　　1、土地增值税与会计核算、企业所得税差异分析

　　2、土地增值税清算报表与账务分离如何处理

　　3、土地增值税的优惠政策与纳税筹划

　　⑴ 普通住宅定价临界点系数（成本倒推）

　　⑵ 开发连体楼如何清算与筹划思路

　　4、无发票如何清算土地增值税（核定征收的运用）

　　5、转让车位、车库、配套设施如何清算

　　6、营销设施建造费如何扣除

　　7、清算结束后转让如何计算应纳税额

　　8、转让100%股权是否征土地增值税

　　五、土地增值税清算程序与方法

　　1、清算前期准备工作

　　2、鉴证机构的选择

　　3、核定征收的运用

　　六、四川省局土地增值税特殊政策解析

　　第三节：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

　　【时间地点】2013年10月25-26日   成都◇西藏天湖宾馆

　　【培训费用】人民币2680元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2013年房地产培训计划】

　　2013年房地产培训计划下载（近700余门房地产专题课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_2414.html

　　（含：商业地产、营销策划、运营管理、投融资管理、项目策划、规划设计、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财务筹划、物业管理、人力资源、中介经纪、旅游地产、养生养老地产、标杆专题、楼盘考察、房产MBA、房地产策划师等）