【课程背景】

　　房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要我们财务人员精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要……。

　　同时，对房地产开发企业其他税种的特殊业务处理进行分析，化解2013年税务稽查工作重点检查项目之风险。

　　【学员对象】

　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

　　【王牌导师】

　　李老师：中国注册税务师、中国注册会计师；东北大学经济学博士，工程学硕士，某省地税官员，扬州税务专修学院客座教授，注册会计师考试命题人之一，众多大型房地产企业纳税顾问。多次代表国家税务总局查办各类案件，具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。擅长讲授注册会计师考前培训,房地产开发及建筑安装行业财税培训，税收政策解析、税法与会计差异分析等课程。其授课以实用性著称，授课态度求真务实、案例源于实战、祥实精巧、并因此受到参加培训的财税人员的好评。

　　【课程大纲】

　　第一部分：房地产开发成本会计核算

　　一、房地产项目成本核算三大原则

　　1、成本划分三项原则

　　2、成本归集原则（制造成本法与完全成本法对比分析）

　　3、成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本

　　二、房地产土地的取得及成本分析

　　1、以招、拍、挂方式取得土地成本的确定

　　2、以分立方式取得土地成本的确定

　　3、以购买股权方式取得土地成本的确定

　　4、以合并方式取得土地成本的确定

　　5、以拆迁安置方式取得土地成本的确定

　　6、以划拨方式取得土地成本的确定

　　7、以接受投资方式取得土地成本的确定

　　8、以置换方式取得土地成本的确定

　　9、以合作建房方式取得土地成本的确定

　　10、以路换地方式取得土地成本的确定

　　三、房地产开发项目建设阶段的成本核算

　　1、四种成本分配方法的运用

　　⑴ 占地面积法

　　⑵ 建筑面积法

　　⑶ 直接成本法

　　⑷ 预算造价法

　　2、基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法

　　3、商业地产与普通住宅的成本分拆技巧

　　⑴ 成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算

　　⑵ 兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧

　　⑶ 地下室及车库成本的分拆技巧

　　⑷ 商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例

　　4、房地产项目成本核算与分拆的账务指引

　　⑴ 房地产项目成本分拆会计处理技巧

　　①前期工程费的税务处理

　　② 建筑成本的税务处理，甲供材有什么风险？税务机关是怎样检查虚开建筑发票的？

　　③ 基础设施建设费的税务处理

　　④ 公共配套设施费的税务处理

　　⑤ 开发间接费用的税务处理

　　⑵ 房地产项目成本核算账务指引

　　四、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧

　　1、期间配比原则的运用技巧

　　2、费用限额扣除的操作技巧

　　⑴ 浮动利率在什么情况下才可以税前扣除？

　　⑵ 集团公司统一贷款，所属企业申请使用属于关联企业之间的借款吗？

　　⑶ 关联企业之间不需要归还利息的借款需要纳税调整吗？

　　⑷ 向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能够税前列支？土地增值税可以加计扣除吗？

　　⑸ 个人股东以资产抵押形式由个人向银行贷款，所贷款项交由企业使用，应支付的利息由企业全额付给银行，企业这样的利息可以税前扣除吗？

　　3、费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧

　　第二部分：房地产企业项目成本核算操作实务

　　一、房地产业成本项目构成及成本规划

　　1、房地产业成本项目构成

　　2、如何合理确定成本对象？

　　3、土地闲置成本的处理技巧

　　4、房地产成本费用计划与控制

　　二、房地产成本核算操作实务

　　1、开发产品会计成本与计税成本的差异

　　2、土地开发成本的核算程序

　　3、配套设施开发成本的会计处理技巧

　　4、预提费用的会计处理技巧

　　5、开发间接费用的会计处理技巧

　　6、成本对象报废或毁损的处理

　　三、房地产成本规划及税前扣除的节税要点

　　1、成本扣除的政策与基本要求

　　2、成本扣除的策略与操作实务

　　3、设备选择甲购还是乙购？

　　4、材料选择甲供还是乙供？

　　5、项目成本核算方法与节税技巧

　　6、土地转让与开发中的纳税技巧

　　第三部分：现场与学员互动交流，解答学员财税疑难问题。

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

　　【时间地点】2013年10月19-20日   杭州◇皇冠大酒店

　　【培训费用】人民币2680元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2013年房地产培训计划】

　　2013年房地产培训计划下载（近700余门房地产专题课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_2414.html

　　（含：商业地产、营销策划、运营管理、投融资管理、项目策划、规划设计、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财务筹划、物业管理、人力资源、中介经纪、旅游地产、养生养老地产、标杆专题、楼盘考察、房产MBA、房地产策划师等）