房地产基础知识培训

　　第一章  房地产基础知识及常用名词

　　第一节 房地产

　　一、房地产的概念

　　▲房地产的含义

　　房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

　　a)土地

　　b)建筑物及地上附着物

　　c)房地产物权

　　注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

　　▲房地产业与建筑业的区别

　　房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

　　▲房产、地产两者间的关系及差异

　　房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

　　a)实物形态上看，房产与地产密不可分；

　　b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

　　c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

　　差异包括几个方面：

　　a)二者属性不同；

　　b)二者增值规律不同；

　　c)权属性质不同；

　　d)二者价格构成不同。

　　二、房地产的特征

　　▲房地产的自然特征

　　a)位置的固定性；

　　b)使用的耐久性；

　　c)资源的有限性；

　　d)物业的差异性。

　　▲房地产的经济特征

　　a)生产周期

　　b)资金密集性

　　c)相互影响性

　　d)易受政策限制性

　　e)房地产的增值性

　　注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

　　三、房地产的类型

　　按用途划分：

　　a)居住房地产

　　b)商业房地产

　　c)旅游房地产

　　d)工业房地产

　　e)农业房地产

　　房地产住宅的层数划分的规定：

　　a低层住宅为1-3层

　　b       多层住宅为4-6层

　　c小高层住宅为7-11层

　　d中高层住宅为12-16层

　　e;16层以上为高层住宅

　　第一节基础知识及常用名词

　　1、房地产：

　　土地及其地上定着物的统称。房地产与建筑物密不可分.

　　2、土地的所有权种类：

　　国有土地，集体土地。

　　3、土地使用权的获取方式：

　　征用、划拨、出让。

　　其中，以出让方式获取土地使用权，目前在济南已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。

　　4、生地与熟地：

　　熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。

　　生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。

　　三通一平：水通、电通、路通，场地平整。

　　七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。

　　5、拆迁补偿的方式：

　　货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。

　　目前较多采用货币补偿方式。

　　6、土地的使用年限：

　　住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。

　　房地产土地的使用年限是如何确定的？

　　凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

　　7、土地成本的构成：

　　土地出让金+拆迁费用。

　　8、土地出让金：

　　指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。

　　9、产权及房产种类：

　　房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。

　　房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。

　　房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

　　公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

　　使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。

　　共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

　　现房：指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。

　　期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。

　　外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。

　　内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。

　　准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

　　10、价格：

　　价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。

　　均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。

　　起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。

　　11、定金的规定：

　　定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。

　　如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，售房者有权以购房者违约为由不退定金。如果售房者未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。

　　这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者但没有违约赔偿责任。

　　12、房屋面积：

　　建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）

　　使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

　　套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。

　　共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

　　共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。

　　预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

　　竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

　　共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

　　13、“五证两书”：

　　五证：国有土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。

　　两书：

　　商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等

　　商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。

　　14、预售的条件：

　　⑴已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。

　　⑵持有其余三证。

　　⑶按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。

　　15、常用名词：

　　⑴开间：

　　住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

　　开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

　　⑵进深：

　　在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

　　⑶层高：

　　指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。

　　⑷净高：层高减去楼板厚度的净剩值。

　　⑸错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为40～60cm之间，以实现动静、公私的分离。

　　16、按揭的含义：

　　又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

　　第二章 建筑基础知识

　　一、建筑物

　　1、定义：

　　广义：人工建筑而成的所有东西。

　　狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。

　　构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。

　　2、分类：房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种分类方式。

　　按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑

　　按层数分：低层（1～3层）、多层（4～7层）、小高层（8～12层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。

　　按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。

　　房屋建筑结构分类标准

　　类    型内     容

　　编号名称

　　1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

　　2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

　　3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

　　4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

　　5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

　　6其它结构     凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

　　二、建筑构造

　　1、基础：

　　定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。

　　按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。

　　2、地基：

　　定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。

　　3、墙体和柱：

　　竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。

　　墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。

　　4、门窗：

　　门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。

　　窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。

　　5、地面、楼板和梁：

　　梁是跨过空间的横向构件。

　　6、楼梯：

　　一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。

　　楼梯的宽度一般在1.2米左右。

　　住宅楼梯的倾斜度一般在15～20o

　　台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。

　　2.80米层高的住宅每跑9个台阶。

　　7、屋顶：

　　屋顶分平屋顶和坡屋顶。

　　建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。

　　三、建筑设备：

　　1、给水、排水系统

　　给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）

　　给水的管材目前多采用PVC管、铝塑管。

　　排水系统主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用ф100～150的铸铁管或PVC管材。

　　2、采暖系统：（通常说的双气标准的房子具备）

　　采暖系统可分为两类，一是独立采暖；一半有地暖；壁挂炉等方式灵活但效果跟业主有关。

　　二是集中供暖。

　　集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。

　　无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。

　　3、通信和空调系统

　　包括电话系统、网络系统、有线系统等。

　　4、电气设备：

　　包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。

　　5、燃气供应系统

　　燃气目前常用的有两种：

　　管道天然气：（通常说的单气标准具备，加上采暖就可以称为双气了）蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。

　　液化石油气：（石油产品，成份较复杂，热值高。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。

　　6、电梯：（略）

　　7、设备层、管道井：

　　设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。

　　8、综合布线系统、楼宇智能化：

　　四、建筑材料与识图：

　　1、砖：

　　普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。

　　每512块普通砖组成1立方米。

　　为保护耕地，济南市市区目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。

　　2、水泥：

　　水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。

　　3、钢筋混凝土：

　　混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。

　　采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。

　　4、防水材料：

　　目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。

　　5、三大材、四小材：

　　三大材：钢材、水泥、木材。

　　四小材：汽柴油、玻璃、沥青、油毡。

　　6、识图：（结合图纸进行）

　　平面图、立面图、剖面图

　　轴线、标高、尺寸线、比例尺

　　建施图、结施图、水施图、电施图、暖施图、通施图

　　第三章 房地产专业名词

　　1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

　　◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

　　◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

　　◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

　　◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

　　◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

　　◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

　　◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

　　◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

　　◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

　　◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

　　◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

　　◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

　　◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

　　◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

　　◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

　　◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值即项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。

　　多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好。

　　（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

　　◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

　　◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率即在居住区用地内各类建筑的基地总面积与居住区总用地的比值；

　　建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

　　（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

　　◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%），绿化率自然越高越好，一般在35%左右。

　　◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

　　◆用地性质：规划用地的使用功能。

　　◆用地面积：规划地块划定的面积。

　　◆用地红线：指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线。在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线。

　　◆道路红线：城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。

　　◆日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。济南市规定，老城区不得低于1：1.3，新城区不得低于1：1.5。

　　◆建筑间距：两栋建筑物外墙之间的水平距离。

　　◆日照标准：根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。

　　1994年2月1号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。

　　◆居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。

　　住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地。含宅间绿地和宅间小路。

　　公建用地：与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地。包含建筑基底占地及其所属场院、绿地、和配建停车场等。

　　道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车辆的停放场地。

　　公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，包括居民区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地。

　　◆命名规定：

　　花园：占地15000平米以上，设有中心广场，绿化面积不低于总面积的45%，休闲场地面积不少于总面积的15%。

　　小区：建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设有居委会。

　　组团：被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000～3000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居民生活聚居地。

　　◆配套设施：指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

　　◆建筑小品：指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

　　◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

　　◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

　　◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

　　A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

　　B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

　　C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

　　D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

　　单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

　　◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

　　◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

　　◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

　　◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

　　◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

　　各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

　　◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

　　◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

　　◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

　　◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

　　◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

　　◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

　　◆毛坯房是指没有装修的房。

　　◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

　　◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

　　◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

　　◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

　　征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　（1）国有土地使用权出让；

　　（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

　　（3）房屋买卖；

　　（4）房屋赠予。

　　2、房子的种类

　　◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

　　◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

　　◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

　　◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

　　◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

　　◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

　　集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

　　◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

　　◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

　　五、房地产面积的测算

　　1、计算全部建筑面积有哪些？

　　1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

　　2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

　　3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

　　4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

　　5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

　　6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

　　7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

　　8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

　　9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

　　10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

　　11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

　　13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

　　14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

　　15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

　　2、计算一半的建筑面积有哪些？

　　1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

　　2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

　　3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

　　4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

　　5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

　　3、不计算建筑面积的有那些?

　　1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

　　2）检修、消防等室外爬梯。

　　3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

　　4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。

　　5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

　　4、哪些公用面积应分摊？

　　应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

　　5、哪些公用面积不能分摊？

　　不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

　　目前二手房交易的重要种类（郑州适用）

　　契税  一般4%

　　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

　　营业税 一般5.5%

　　营业税(Business tax)，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

　　个税（个人所得税）一般1%

　　个人所得税是调整征税机关与自然人(居民、非居民人)之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。凡在中国境内有住所，或者无住所而在中国境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得所得的，以及在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，均为个人所得税的纳税人。

　　交易服务费6元每平方