课程背景

 大规模建设和快速城市化阶段已基本结束。随着存量时代的来临，城市更新成为国内城市化进程的重要命题。近期全国各地城市更新相关政策密集出台，城市更新成为高频热词。显示出国家和地方要全面加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

为什么要关注城市更新？城市更新不是房地产下行后的临时替代，而是城市发展阶段变化后的长期主赛道。企业传统的赚钱方式、组织方式和能力结构都要被重新定义。过去靠施工交付拿项目，未来靠谋划、产业、运营、整合拿主导权，从前期谋划、资金平衡、产业导入、长期运营和资产价值全链条配合。实施城市更新行动也是众多开发商、运营商获得持续存量土地机会和动力的重要来源。

城市更新是长期趋势，不是短期风口。城市建设从大规模增量建设转向存量更新和品质提升。从今天开始，每一个项目都多问一句：这个项目建完以后，谁来用、谁来管、谁付费、价值怎么持续？未来大量机会来自既有空间的修复、改造、提升、运营和持续维护。老旧厂区、老旧园区、老旧商业街区、低效国有资产，是城市更新的重要项目来源。

课程收益

1.了解城市更新的基本背景及国家和各主要城市的城市更新相关政策和实施路径；

2.如何进行城市更新：了解城市更新的基本原则、方法和商业模式；

3.各地城市更新制度和政策创新的核心焦点；

4.丰富的城市更新实战案例分享和经验复盘：既有商业、办公、创意园区、低效工业用地更新项目，也包括轻、重资产不同类别的城市更新项目；

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课程安排

2天12小时

课程大纲

第一天：城市更新时代--从开发思维走向运营思维

第一部分:城市建设主战场变了--从增量开发到存量更新

1.城市更新不是简单翻新建筑，而是价值重构

1）旧思维

哪里破了修哪里，哪个工程立项就做哪个工程。

2）新思维

先判断片区价值、功能短板、产业方向、运营主体和资金闭环，再决定怎么做。

3）城市更新的真正对象不是建筑物本身

案例：老厂房刷墙、换灯、做景观，只能叫改造；如果导入产业、形成租金和服务收入、带动片区价值，才叫更新。

2.城市发展方式的底层变化

1)传统开发模式越来越难

2)“建房子”转向“运营城市”

3)谁具备运营能力，谁就拥有未来

3.城市更新会成为未来十年的主战场

1)增量开发结束，进入存量时代

2)房地产逻辑改变，土地财政弱化

3)城市竞争从“扩张”转向“品质”

4. 城市更新背后的巨大市场

1)在国家战略中找准企业新坐标（十五五城市更新规划）

2)老旧小区与城中村

3)老商圈与老工业区

4)历史街区与低效资产

第二部分:城市更新介入模式

1. 城市更新的几种主流模式

1)微更新模式

2）片区综合开发模式

3）TOD/EOD模式

2.不同企业的介入方式

1）城投公司怎么做

2）地产公司怎么转型

3）设计院、施工企业如何切入

3.更新项目真正的核心

1)不是拆迁，而是运营

2)不是建设，而是产业

3)不是一次开发，而是长期经营

第三部分:城市更新全流程解析

1. 更新项目全生命周期

1)前期策划

2)规划设计

3)建设实施

4)招商运营

5)数字资产运营与实体资产运维

2. 城市更新最容易踩的坑

1)产权分散

2)现状管线及建筑与图纸不符

3)不能满足新的消防及日照要求

4)用地性质变更困难

5)只会建设不会运营

6)只看投资不看现金流

7)只做空间不做内容

3. 真正成功的更新逻辑

1)策划前置

2)运营前置

3)产业前置

第四部分:城市更新运营的核心能力

1.项目谋划能力--先定义问题

1)为什么更新、更新什么、为谁更新、谁来运营、钱怎么回。

2)从“等图纸”变成“懂前端”，至少能识别项目边界、风险点、实施难点和运营影响。

3)关键问题：项目做完以后谁使用？谁维护？谁付费？谁承担运营责任？

2.产业导入能力--让空间产生现金流

1)城市更新项目不能只有空间，没有内容。老厂区、街区、园区、TOD都需要产业或消费场景支撑。

2)产业导入不是招商名单，而是产业研究、资源画像、招商导入、企业服务和生态运营。

3)未必自己招商，但必须理解产业定位会反过来影响建筑改造、消防、层高、荷载、机电、交通和施工界面。

3.运营管理能力--交付才是开始

1)项目交付城市更新才开始!

2)运营包括物业运营、商业运营、产业运营、社区运营、片区运营、资产运营。

3)运营意识在施工阶段就要考虑后期维护、设备可达性、运维成本、动线组织、客流组织和使用体验。

4)不要只把项目做成“能验收”，还要做成“好运营、好维护、好收费、好持续”。

4.资源整合能力--城市更新是联合体游戏

1)城市更新是联合体游戏，涉及政府、城投、设计、施工、产业、运营、金融、居民和商户。

2)过去靠组织能力取胜，未来还要靠协同能力、客户沟通能力、资源组织能力取胜。

3)处在一线协调位置，把多主体关系落到现场执行的关键角色。

5.资产与现金流意识--从工程费到长期收益

1)城市运营最终要回答收益问题：工程收益、开发增值、运营收益、产业收益、资本收益。

2)入口收益不是最高价值。越往后，越接近资产和现金流，利润分配权越高。

3)企业要逐步理解“赚运维费、服务费、管理费、运营分成、资产增值”的可能性。

第五部分:城市更新运营的主要模式

1. 微更新运营模式

1）适合项目：老旧街区、社区空间、滨水空间、闲置小微空间

2）运营重点：轻改造、重内容、重活动、重日常维护

3）企业切入点：小型改造、快速实施、后期维修维护、公共空间运营协同

2. 片区综合运营模式

1）适合项目：城中村、老旧城区、工业片区、城市门户片区

2）运营重点：土地整合、设施补短板、产业导入、公共服务

3）企业切入点：片区施工组织、基础设施、EPC、运维一体、平台长期合作

3. 产业园区运营模式

1）适合项目：老旧厂区、低效园区、国资物业

2）运营重点：产业定位、招商、企业服务、园区服务、资产增值

3）企业切入点：厂房改造、机电消防提升、园区运维、工程+服务组合

4.商业街区运营模式

1）适合项目：老旧商业、历史街区、文旅街区、非标商业

2）运营重点：品牌组合、活动内容、客流经营、消费场景

3）企业切入点：改造施工、场景营造、设施维护、活动保障和运营配套

5. 城市资产运营服务模式

1）适合项目：公园、停车、广告、物业、管网、公共设施

2）运营重点：资产盘点、收费机制、运维标准、数字化管理

3）企业切入点：设施建设、维修养护、运维服务、数据化巡检和综合服务

6.从项目管理到城市资产管理服务

1）从“只建不管”走向“建完还管一段”

•典型切口：市政设施养护、园区运维、停车设施运营、公共空间维护、老旧小区改造后维护。

•关键变化：要建立运维成本意识，方案要考虑后期维护便利性。

2）从单体工程到片区综合服务

•城市更新越来越多是片区项目，不是一栋楼、一条路的单点工程。

•企业可以围绕片区基础设施、公共空间、建筑改造、管线迁改、后期维护形成组合服务。

•要具备更强的跨专业协调能力和分阶段实施能力。

3）从交付到产业空间运营协同

•老旧厂区、园区、街区更新，运营成败取决于产业和内容。

•企业可以与运营公司、招商公司、设计机构、城投平台组成联合体。

• 现场管理要服务运营定位，比如未来做文创、科创、餐饮、展陈或办公，对空间条件要求完全不同。

4）从项目管理到城市资产管理服务

•未来城市会有大量公共资产、国有资产、经营性资产需要盘点、维护、提升和运营。

•企业可从维修改造、设施养护、应急抢修、数字巡检、资产提升工程切入。

•单个业务项目不一定大，但可以形成长期服务和稳定现金流。

7. 不要把城市更新当成普通改造工程

1）建立全生命周期成本和运维意识

2）从一次性交付转向长期服务

3）城市更新关注发展边界、运营边界和收益边界。

4）城市更新经常边摸排、边协调、边优化。

5）城市更新交付后进入运营考验。

第六部分:城市更新提前识别四类风险

1.现场不确定风险

1)常见表现:旧建筑、旧管线、旧设备图纸缺失，隐蔽工程多;

2)应对重点:先体检、先探测、先试点，施工中动态校核;

2.主体复杂风险

1)常见表现:居民、商户、业主、政府、运营方诉求不一致;

2)应对重点:建立沟通台账和协调机制，避免只从施工便利出发;

3.合规复杂风险

1)常见表现:用地、消防、环保、规划、历史手续问题交织;

2)应对重点:前期尽调，边界不清不盲目承诺;

4. 运营脱节风险

1)常见表现:建得漂亮但不好用、维护贵、招商难;

2)应对重点:施工阶段就邀请运营方参与方案和交付标准;

第七部分:学模式--城市更新成功案例复盘

1.案例:上海新天地——历史街区商业化更新的标杆

1)模式：石库门保留+现代商业注入，轻资产运营

2)核心经验：文化IP打造，溢价来自"不可复制的故事"

3)启示；建筑创造空间，运营创造资产。长期商业运营、品牌资产

2.案例:北京首钢园——重工业遗址的华丽转身

1)模式：政府主导+国企平台+冬奥契机，赛后运营持续

2)核心经验：大事件带动，功能复合化避免后续空置

3)启示；工业遗存如何导入产业？老厂房价值不在外壳，而在产业生态和持续运营。工业遗存更新、产业导入、复合场景

3.案例:成都猛追湾——微更新如何激活空间

1)模式：政府投入基础设施，引入社会资本做内容运营，滨水社区微更新

2)核心经验：运营前置，招商先行，再做设计.微更新、轻改造、重内容、滨水空间激活

3)启示:小项目也要先谋划人群和运营，不是简单做景观。

4.案例:日本中目黑高架桥下——存量空间激活的国际经验

1)模式：铁路公司主导，餐饮/零售/文化混合业态

2)核心经验：小而精的空间激活，私域流量与周边社区绑定

第八部分:避缺陷—城市更新失败案例解析

1.案例:某城市大型历史街区改造——过度商业化后业态空洞化

失败根源：驱逐原住民和原有业态，文化真实性消失，游客不买单

2.案例:某特色小镇项目——建完没人、债务缠身

失败根源：无产业基础，靠房地产销售补贴运营，政策收紧后资金链断裂

3.案例:某老工业园区改造——招商成功但运营失败

失败根源：招了网红品牌但未建立运营体系，三年内主力商户全部撤场

4.共同教训提炼：

1)空间≠内容，设计≠运营

2)短期销售≠长期经营

3)政府支持≠项目可持续

第九部分: 城市更新时代的核心判断

1.当前行业最大的瓶颈

1)缺政策理解

2)缺运营能力

3)缺产业资源

2.企业未来核心能力

1)策划能力

2)融资能力

3)运营能力

3.从建项目走向运营城市

1)城市更新不是“旧城改造”

2)城市更新本质是“城市运营”

3)更新项目拼的不是建设，而是持续经营

4)未来最值钱的能力，是“策划+产业+运营”

第二天：城市更新资金申请谋划与商业模式运营实践

第一部分:城市更新政策体系支持  

1.当前国家支持哪些更新方向

1)城中村改造

2)老旧小区改造

3)完整社区与保障房

2.国家层面：建规则、开通道

1）顶层设计：片区统筹与留改拆建

2）规划土地：简化审批与灵活利用

3）资金通道：财政金融协同发力

3.国家政策与项目机会

1）高质量发展与城市更新行动

2）老旧小区、完整社区与民生更新

3）城市生命线、安全韧性与基础设施更新

4) 低效产业空间、国资资产和城投平台更新

4.城市更新政策底线要求

1)防止大拆大建刚性指标

2)加强文化保护底线要求

案例：监狱启动改造文创园

3)政策落地：产业赋能

案例1:科创+科大硅谷创新产业园

案例2:商业+瑶海天地

案例3:文旅+西安大唐不夜城

4)绿色低碳

案例:重塑园区生态功能, 打造海绵城市公园

第二部分：城市更新资金来源规划与申报包装谋划

1.更新项目如何做可行性研究报告

1)看政策

2)看区域

3)看产业

2.城市更新的主要资金来源

1)中央预算内资金

2)专项债

3)政策性银行资金

4)社会资本与REITs

5)如何做资金平衡

3.统筹规划、金融创新

1）政策性银行资金

2）省级财政专项奖补

3）”城品活力贷”贴息+专项债

案例：落地操盘、突出实效

4.如何把你的项目装进"国家盘子里"

1)民生逻辑

2)产业逻辑

3)城市功能逻辑

5.如何做城市更新项目实施方案，申请入库

1)如何做城市体检

2)城市更新专项规划

3)城市更新片区规划

4)城市更新项目实施方案

6.如何提高城市更新项目申报成功率

1)项目如何包装

2)政府最关注什么

第三部分:城市更新资金闭环系统构建

1.融资渠道：构建多元化资金矩阵

1) “留”：综合整治类项目

2) “改”：有机更新类项目

3) “拆”：拆除重建类项目

2.融资渠道：超长期特别国债

1)“两重”建设支持领域

2)“两新”领域支持内容

3.融资渠道：中央财政专项资金

1）中央预算内投资：直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等

2）财政补助资金：财政部、住建部资金重点支持四大领域

4.融资渠道：地方政府专项债

案例一：黄山市城市更新基础设施补短板一明工程项目

案例二：池州市贵池区城市更新项目

5.融资渠道：银行贷款

1) 项目准备阶段合作银行

2) 项目建设阶段申请开发贷或并购贷

3) 项目建成后的运营阶段补充资金渠道

案例：贴息范围与贴息标准

6.融资渠道:城市更新基金

1) 可研/立项阶段，作为前融资金解决征拆或拿地资金问题

2) 建设期前期，作为项目建设资本金，撬动银行贷款

3) 进入实施阶段，仅作为融资工具补足项目资金缺口

案例：上海800亿城市更新基金架构

7.融资渠道：城市更新信用债

1)公司债特点与资金用途

2)企业债特点与资金用途

3)城市更新专项债务融资工具

8.融资渠道：居民自主更新 （自筹资金）

案例：南京景枫中心运营案例：IP策展与情绪共鸣

9.资金回笼：运营期收入

城市更新运营的五大业务赛道：商业、文旅、物业、科创、公共服务

10.投融建管运全链条

1)经营收益：稳定现金流

2)物业销售：以售养租

3)资本运作：资产增值退出

4)政策性回笼：合规使用

11.投融建管运一体化模式

1)适用于投资规模较大的城市更新项目，例如片区开发项目等。

2)实施路径三种情况

3)优点与风险控制

12.委托经营模式

1)实施路径以城投公司为实施主体

2)公开招标等方式选择城市更新项目的工程建设和运营方

3)“ EPC+O”将设计、采购、施工和运营等环节结合起来，

4)在EPC总承包模式基础 上向后端运营环节进行延伸，降低全生命周期成本。

第四部分:城市更新与生态再造可持续运营核心思路

一．城市更新业务体系

1.城市更新+投融建营全产业链模型

2.城市更新+康养的业务体系

3.环保（特色产业模型）”的业务体系

二．城市更新精准运营

1. 城市更新+片区开发：从规划策划到投资建设、运营管理的全流程服务，精准适配片区更新需求，全力打造生态宜居的片区发展样板。

案例：打造“省属企业+地方平台”合作新模式

2. 城市更新+老旧小区：加快完善城市功能短板，解决基础设施老化、功能缺失等民生痛点，又融入节能改造、生态提升等举措，实现居住品质与生态效益双提升。

案例：探索“生态改造+运营增值”一体化模式、

3. 城市更新+商业运营：专业运作闲置商业等存量资源，导入优质业态，实现城市空间价值再造。

案例：某世纪广场商业综合体盘活资产超7亿元

4. 城市更新+康养运营：构建“居家-社区-机构”多层次养老服务网络，助力完整社区建设落地。

案例：“生态颐养+文化润养+中医食养”三位一体的康养新模式

5. 城市更新+城市服务：深度参与城市空间治理，打造区域领先、快速成长的智慧城市服务品牌

案例：拓展城市环卫一体化业务

6. 城市更新+城市环保：以城市资源循环利用、绿色节能建筑打造、生态环境综合治理施工、无废城市建设为四大核心方向，将生态理念深度嵌入城市更新全流程。

7. 城市更新+开发代建：提供施工、开发、销售等涉房业务。

三．高效协同的城市更新生态体系

1.深化地方平台协同合作

1)探索“省属国企+地方平台”合资共建模式，联合成立项目公司或平台公司。

2)依托本土资源、技术支撑及资源联动优势

3) 合力破解资金、技术、运营等难题。

2.推进老旧小区与片区更新合作。

1)提供“生态规划 + 绿色建设 + 运营服务”全链条方案。

2）融入生态环保举措，打造绿色低碳宜居示范项目；

3）探索“市场化 + 公益性”可持续模式，以运营增值保障长效发展。

3.开展存量资产盘活与业态导入合作

1）联合盘活老旧厂房、闲置低效办公用房、老旧街区等存量资产。

2）导入康养、文创等优质业态，推动资产生态化、价值化升级。

4.推动健康养老产业合作

1)推进嵌入式康养中心建设运营

2)构建“居家-社区-机构”多层次养老服务网络，

3)提供专业精细化养老服务。

5.参与政策研究与标准制定合作

1)积极参与住建系统主导的城市更新政策研究、标准制定及试点项目建设

2)联合行业伙伴开展模式创新，推广城市更新理念与实践。

6.构建产业联盟合作

1)联合优质策划商、设计商、建设商、运营商、高校及金融机构，组建城市更新产业联盟

2)整合全链条核心资源，打破行业壁垒，破解资源分散、衔接不畅等痛点

3)提供体系化、全链条、一站式服务，

4)提升项目推进效率与品质，筑牢可持续发展生态。

第五部分:城市更新商业模式与案例实践

案例一：上海蟠龙天地:以售养租的资金平衡之道

1)核心逻辑:通过住宅销售快速回笼资金（快钱），支撑商业等长期持有型物业的建设与运营（慢钱）

2)关键要素:短期资金回笼与长期资产增值的动态平衡及"分步投入、滚动开发"的现金流管控能力。

3)政企合资与融资创新:政府+国企+民企三方持股

案例二：上海鸿寿坊:以运提效的社区商业创新

1)精准定位：小体量空间的运营奇迹

2)业态重构与内容运营

3)社群运营与复购提升

4）定位转变：从商业体到社区会客厅

5）融资结构创新：企业自有资金与银行贷款

案例三:上海张园：多元主体协同合作路径

1)融资结构:政府资金+银团贷款+市场化ABS融资+企业主体

2)合作模式: 将“开发建设”与“商业运营”进行分离，实现了资源的最优配置

3)文化认同与精准转化

案例四:上海INS新乐园：以内容和体验颠覆传统商业地产逻辑

1）项目定位与商业模式：核心业态

2）成本端与收益端

第六部分:城市更新经验与启示

启示一：多元化融资与快慢结合

1.核心问题：资金缺口大

2.慢钱：运营与证券化

3.快钱：销售与股权

4.形成良性闭环：构建"投、融、管、退"全链条。

启示二：运营前置与长期主义

1.核心问题：空间与需求脱节

2.运营前置：逻辑决定设计

3.长期主义：时间换增值

启示三：精准内容与垂直客群锁定

1.核心问题：同质化竞争

2.内容即溢价：四大IP矩阵

3.客群精准化：不为所有人服务

4.坪效超越传统商业

启示四：国企持重与民企做轻

1.分工架构：风险隔离与优势互补

2.国企转型：从建设者到运营合伙人

第七部分: 未来城市更新的发展趋势路径与未来展望

一.从开发商到运营服务商

1.战略转型：强化全周期运营

2.收益拓展：增值服务与肥瘦搭配

3.未来图景：片区统筹与长效机制

二.利用“基金+REITs”把重资产变轻

三.从空间更新转向内容更新

四.聚焦核心场景：生态+城市更新

1.政策端：生态治理纳入国家级资金主通道

2.市场端：行业进入“存量提质+低碳转型”双周期

3.头部企业的生态转型路径

案例1：华润置地“3+1”生态模式

案例2：陕建股份：生态+运营

五.聚焦核心场景：康养+城市更新

1.康养设施在城市更新中的价值与前景

2.三重维度叠加的确定性需求

1)人口老龄化的刚性需求

2）政策驱动明确且持续加码

3）供需缺口持续扩大

3.三大实体落位场景

1)老旧小区“微适老”改造

2)存量闲置空间转型为养老设施

3)完整社区康养服务体系构建

讲师介绍

第一天:涂老师，资深城市更新研究专家

武汉大学城市规划设计博士，15年标杆企业城市更新操盘管理经验；

住建局《城市更新》课程特约专家讲师，现任某城市更新运营学院院长；

曾任:华侨城实业规划设计部总监，中建壹品地产投资有限公司助理总经理，碧桂园集团区域城市公司设计管理负责人，中冶南方工程技术规划院设计负责人，中工设计研究主任建筑师。

涂老师深耕行业15年，历任大型上市公司项目总经理、央企报建总监、设计总监，兼具学术深度与实战厚度，擅长将标杆项目经验转化为可落地的培训内容，助力学员突破专业瓶颈。

第二天:李老师，资深城市更新实战专家

现任某省属城市更新集团执行总经理，负责城市更新与康养业务。

曾担任多家TOP10房企区域公司负责人。先后在中建、华润、龙湖、香港头部房企担任专业线总经理。具有20余年项目管理经验，曾给多家公司董事长、总经理团队分享城市更新与产城融合落地课程，为城市更新工作锚定了目标方向。