我们提供专业的房地产培训课程,请输入课程关键字:
热门关键字: 商业地产招商

(北京)《2022房企投资拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算方法及法务风险规避》

 
上课时间: 2022年5月21-22日
 



上课地点: 北京                      课程价格: 4980元/人
授课师资:张老师          点击查看讲师介绍>>
课程人气次         收藏此课程               该课程可以做企业内训
加微信咨询         在线咨询        网上直接报名
  【课程背景】
 
  随着进入“十四五”新的发展周期,在新常态的经济形势下,政府的发展目标从原有的GDP经济增长,转向为“因城施策”的复合增长目标。同时,伴随着“房住不炒”、“三条红线”、“集中供地”等各项地产调控政策的出台,我国房地产发展正在进入一个新的时代。不再是单一的土地金融和二级开发,而对其产业招商引资、商业运营、教育体育等方向有了更多的要求。
 
  另一方面,在新的去杠杆的金融政策导向下,房地产高周转的模式已经不再是房企的决胜法宝。行业本身逐渐进入饱和期,各企业在投资模式、运营体系、成本控制、设计创新等方面都有一定的趋同性,投资专业如何提升行业认知,提高拿地成功率,将成为员工自身甚至地产企业生存和发展的重要要求。
 
  本课程主要围绕投资拓展的道、术与具体执行等维度展开,从投资拓展趋势、价值研判体系、拿地模式、并购流程及使用收并购的实操工具,结合众多经典案例,全面解析房地产投资拓展,增强地产投资管理者的投资管理和实操能力,帮助企业从投资拓展方面,打造强有力的市场竞争优势。
 
  【课程收益】
 
  1、企业如何做好正确的拿地决策?分享标杆房企拿地模式,掌握土地价值判断的方法,熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
 
  2、地产投资的全过程解析及风险防范
 
  3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?
 
  4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究
 
  5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。
 
  【课程对象】
 
  1、房地产开发企业总经理、投资副总、片区总经理、项目总、设计副总、营销副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层;
 
  2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金、前期、策划、设计、营销等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
 
  【金牌讲师】
 
  张老师
 
  现任某TOP10房企华南业务发展中心总经理,曾就职于深圳万科地产、卓越集团、华润置地投资总。中山大学研究生、上海财经大学本科毕业,六年房地产专业知识学习,及十二年房地产投资经验。从事投资工作至今,签约项目三十五个,项目种类涉及收并购、城市更新、招拍挂、代建等。签约项目总面积八百万余平方米,总货值超千亿,完整跟进多个收并购及城市更新项目全流程,拥有丰富的投资经验。
 
  【课程大纲】
 
  第一部分 房地产投资实务与拿地决策
 
  一、拿地决策
 
  1、典型房企投资策略:
 
  (1)私企:
 
  案例:碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
 
  案例:融创的投资区域,收并购鼻祖
 
  案例:万科的投资区域,最授权的管理机制
 
  (2)国企:
 
  案例:招商蛇口
 
  2、土地价值判断
 
  (1)拿地方法:把握好天时、地利、人和
 
  (2)拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益
 
  (3)项目研判的四个维度:土地、效益、市场、风险
 
  二、投资交易模式
 
  1、交易类型:一手项目、二手项目
 
  2、交易模式特点及难点:
 
  (1)招拍挂交易方式简析
 
  (2)收并购交易方式简析
 
  (3)城市更新交易方式简析
 
  三、地产投资的流程
 
  1、地产投资流程:招拍挂、收并购、旧改
 
  2、土地信息的收集:信息的来源与种类
 
  3、土地信息初判:重要性维度与可行性维度
 
  4、经济可行性研判:财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
 
  5、可行性研究报告
 
  6、商务谈判及交易方案:合作意向书、合作协议
 
  7、投资达成
 
  8、投资达成后事项
 
  四、地产投资未来的趋势与机遇把握
 
  第二部分:房地产投资测算
 
  【问题1、2、3、4、5】
 
  一、投资测算的经济可行性研判
 
  1、财务测算的基本逻辑:模拟一条项目开发运营的现金流,定量的论证项目的经济可行性,以帮助投资者决策
 
  2、财务测算的前提输入条件:
 
  (1)设计规划指标
 
  (2)销售计划
 
  (3)运营计划
 
  (4)土地成本
 
  (5)建安成本:全成本构成、影响成本的主要因素(容积率、停车效率、场地条件、红线外投入、车位、装配式建筑、财务费用)
 
  (6)三费:管理费用、营销费用、财务费用
 
  (7)三税:增值税、土增税、所得税
 
  (8)经营物业假设
 
  (9)融资方案
 
  3、财务测算的输出结果:
 
  (1)核心评价指标
 
  (2)现金流量图
 
  (3)敏感性分析
 
  4、生成可行性研究报告
 
  二、财务测算模块解析
 
  1、招拍挂项目测算
 
  (1)城市板块深化研究:如何充分认知市场
 
  (2)测算视角下的产品最优化:怎样提高货值?
 
  (3)测算视角下的成本最优化:怎样降低成本?
 
  2、收并购项目测算
 
  (1)溢价的处理:直接处理、间接处理
 
  (2)税务的特殊处理
 
  (3)不同交易架构对测算的影响
 
  三、拿地强排详解:
 
  1、拿地强排概述:
 
  (1)强排的目的是什么
 
  (2)强排需要做什么
 
  (3)为什么制定强排流程控制
 
  (4)强排操作路径
 
  2、强排前期准备三步法
 
  (1)地块特征分析
 
  (2)规划要点及条件输入
 
  (3)营销条件输入
 
  3、强排设计五重奏
 
  (1)产品功能落位
 
  (2)选择使用产品
 
  (3)底商计算
 
  (4)合理强排
 
  (5)多方案比选
 
  4、强排货值分析:
 
  四、开发税务问题
 
  1、不同拿地模式应关注的税务问题
 
  (1)一级市场:招拍挂/勾地,一二级联动,三旧改造
 
  (2)二级市场:土地转让,股权收购,增资扩股,合作开发,土地作价入股,联营型,委托代建
 
  2、收并购财税问题处理
 
  五、投资测算实例操练
 
  1、投资测算不同阶段:
 
  (1)初判可研阶段
 
  (2)详判定案阶段
 
  (3)项目可研阶段
 
  2、测算内容:主要科目解读:全成本科目、利润表及现金流量表
 
  3、测算依据:专业板块专业报告
 
  4、全成本解读:
 
  5、投资阶段影响单方建造成本因素:容积率、停车效率、场地条件、红线外景观、车位售价、装配式技术、财务费用
 
  6、投资测算实战演练
 
  (1)第一步:项目定位
 
  (2)第二步:户配及规划方案
 
  (3)第三步:运营计划示例
 
  (4)第四步:测算演练详解
 
  (5)第五步:压力测算
 
  7、投资测算练习:算土增税、算利润率、算地价、算最低售价
 
  第三部分:投资相关法律实务
 
  【问题6、7】
 
  一、在建工程转让
 
  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
 
  2、法律风险及防范措施
 
  3、在建工程转让的特殊情况:未达到25%投资额的处理方案
 
  二、股权类合作开发
 
  1、法律特点及优劣势
 
  2、法律风险:土地风险、股权风险、债务风险
 
  3、法律风险防范
 
  (1)股权收购之买新不买旧
 
  (2)股权收购之收购还是增资
 
  (3)股权收购之直接收购还是间接收购
 
  (4)收购前法律财务尽职调查,合同设置相应条款
 
  4、股权收购的特殊情况
 
  (1)土地尚未落实
 
  (2)目标股权有瑕疵
 
  (3)有前置审批要求:国资股权,外资股权
 
  (4)特殊情况的股权收购:分立公司、股权退出、小股操盘
 
  三、联营型合作开发
 
  1、法律特点
 
  2、法律风险及防范措施
 
  四、委托代建代管
 
  1、法律特点及适用情况:交易前提、交易特点、适用情况
 
  2、法律风险及防范措施:合作模式、风控措施
 
  五、投资法务尽职调查
 
  1、尽职调查:财务、法务尽调元素
 
  2、需发表意见及风险预估
 
  (1)基础信息调查
 
  (2)股权并购类法务风控
 
  (3)股权并购类税务风控
 
  (4)资产收购类法务风控
 
  (5)权益合作--代建&权益收购
 
  六、投资法务设计思路
 
  1、如何设置交易架构
 
  【案例1】:复杂资产关系的交易架构设置
 
  【案例2】:不良资产项目的交易架构设置
 
  【案例3】:一二级联动项目的交易架构设置
 
  【案例4】:烂尾楼项目的交易架构设置
 
  2、如何约定交易价款
 
  【案例1、2、3、4】
 
  3、资金支付原则、节奏设计思路
 
  4、违约责任设计思路
 
  七、合作项目公司管理约定
 
  1、控股和参股项目的主要协议
 
  2、操盘方与参股方项目管理
 
  3、合作协议中的主要约定内容
 
  八、投资法务疑难杂症
 
  1、标的资产的自身瑕疵
 
  案例一:坂田项目(规划冲突)
 
  案例二:南山项目(拆迁不可控)
 
  案例三:惠州项目(土地无法移交)
 
  2、行政审批的风险
 
  案例四:龙岗项目(政策变化)
 
  3、或有负债出现的风险
 
  案例五:平湖项目(涉诉)
 
  4、土地成本及税务风险
 
  案例六:宝安项目(土地成本是否抵税)
 
  5、合作方风险
 
  案例七:资产包(优先购买权)
 
  案例八:惠州项目(合作方意愿)
 
  第四部分:投资方式之“城市更新/三旧改造”
 
  【问题1、2、3】
 
  一、大湾区城市更新政策底层逻辑分析:
 
  1、典型主营城市更新房企投资策略
 
  【案例】:“自己做”的代表卓越
 
  【案例】:“买买买”的代表恒大
 
  2、城市更新的实质:必要条件
 
  3、“旧改”的九大模式
 
  4、城市更新的基本流程
 
  5、大湾区各城市的城市更新整体体系:
 
  (1)深圳:现状数据,发展历程、政策体系、审批流程、各企业现状
 
  (2)广州:现状数据、发展历程、政策体系、基本原理、改造流程
 
  深圳模式与非深圳模式的对比
 
  6、城市更新的投资方式:股权收购、资产收购、搬迁补偿
 
  【案例】:国企/央企在旧改投资里如何突围,已华润为例
 
  二、城市更新的可行性研判:
 
  1、政策可行性:
 
  (1)“6+3”步分析法
 
  (2)各流程核心要点:
 
  2、经济可行性
 
  (1)各项影响因素
 
  (2)影响城市更新测算结果的主要因素
 
  3、法务可行性
 
  (1)各节点风险点
 
  (2)高风险城市更新十大坑
 
  【案例1】:观澜项目(合法用地不足)
 
  【案例2】:福田旧住宅区项目(无法立项)
 
  【案例3】:坂田项目(上层规划调整)
 
  【案例4】:龙岗项目(公共利益落实)
 
  【案例5】:宝安项目(工能改性)
 
  【案例6】:龙岗项目(政策不确定性)
 
  【案例7】:宝安项目(股份公司整治生态)
 
  【案例8】:坪山项目(合作条件不完善)
 
  【案例9】:宝安项目(拆迁范围及用地权属确认)
 
  【案例10】:南山项目(拆迁难度)
 
  【案例11】:福田项目(地价计算不准确)
 
  【案例12】:宝安项目(土地成本及税票)
 
  三、城市更新税收实务:
 
  1、房地产全周期涉及税种
 
  2、城市更新项目财税问题处理
 
  (1)降低税负
 
  (2)延迟缴纳
 
  (3)其他特殊形式
 
  3、《广东省三旧改造税收指引》(2019)核心解读
 
  4、常见税收问题解读
 
  四、拆补重建类更新项目测算案例解析
 
  【案例】:深圳旧村项目测算
 
  【案例】:广州旧村项目测算
 
  【案例】:旧工业区测算
 
  【案例】:旧住宅区测算
 
  第五部分:房地产融资方式及策略
 
  一、中国房地产融资现状和前景
 
  1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带
 
  2、当下房地产项目现存融资方式
 
  3、更多房企寻求合作,“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈
 
  4、资产证券化开始快速发展
 
  5、融资分化指引地产未来方向
 
  二、房地产融资产品
 
  1、银行资金
 
  2、房地产信托资金
 
  3、房地产保险资金
 
  4、地方及国有金控平台
 
  5、房地产企业债券
 
  6、房地产公司上市
 
  7、房地产资产管理计划
 
  8、中小房企与房地产私募基金
 
  9、房地产资产证券化
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2022年5月21-22日  北京
 
  【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
  
在线报名>>>                     报名表下载>>>                     在线打印>>>                     加入收藏夹>>>
如果您想参加此课程,请先填写下面的在线报名表,报名成功后我们的课程顾问会主动与您电话联系!您也可以下载报名表填好后发至我们的邮箱!
 
温馨提示:此课程名额有限,请您尽快提交报名信息。
 
咨询课程详情请致电: 全国统一咨询热线: 400-6789-925    课程顾问
★如果您对本课程有任何疑问,请点击右侧的在线客服或上面的QQ咨询老师!
========================近期相关课程推荐=======================
· 2024年6月28-29日 |青岛| 《2024房企投拓新模式暨投资实务与拿地决策、 投资测算及合作开发风险规避》
· 2023年12月16-17日 |成都| 《传统房企生存&转型策略——新能源新基建项目投融资模式、项目策划、投资测算及土地
· 2023年10月21-22日 |青岛| 《2023房地产合作开发、代建项目全流程风险管理及实操要点全案解析》
· 2023年7月7日 |苏州| 《2023房地产合作开发并购核心要点及实操案例》
· 2023年5月27日 |西安| 《2023房企投拓新模式探索暨投资实务与拿地决策、投资测算及合作开发风险规避专题解析
· 2023年4月15日 |北京| 《2023与央、国企合作开发、收并购及代建业务全流程要点把控、运营管理、风险管理与案
· 2023年2月25-26日 |济南| 《2023房地产合作开发、并购、代建业务全流程风险管理、核心要点及实操案例》
· 2023年3月25-26日 |北京| 《房地产投资并购策略,政策研判,合作开发,国企合作及代建业务全流程风险管理及实操
· 2022年10月22日 |深圳| 《旭辉事件后房地产转型破局背景下企业并购与破产重组 法务、税务、融资实战分享研讨
· 2022年9月24-25日 |北京| 《在危机中寻找新机——房地产不良资产(烂尾楼)盘活与投资实务专题峰会》
 
           在线报名
* 课程名称
* 参加人员 (此处请填写参加学习的人员姓名)
* 手机号码
固定电话
* 邮件地址
* 单位名称
Q Q/微信号
其他说明
        (带*号的必填)

    备注:请正确填写以上报名资料,报名成功后我们的课程顾问会第一时间和您联系确认!请耐心等待!
服务流程:
报名方式:
电话报名:拨打400-6789-925 报名热线,进行人工报名。将您要报名参加的课程名告知我们的专业课程顾问即可
短信报名:请编辑短信“课程名称+单位名称+参加人员姓名+联系方式”发送到13810961648 即可
微信报名:请先加微信号:fangxunwang,然后编辑信息“课程名称+单位名称+参加人员姓名+联系方式”发送即可
在线报名:点击右边的在线报名图标,填写上课人员信息提交即可 
下载报名表报名:点击下载电子版报名表填写好后,发至报名邮箱:fangxunwang@qq.com
我们的优势:
课程优化 专业团队对课程进行优化选择,为您提供合适的零风险的课程资源
专业服务 专业的课程顾问,为您解决培训前、中、后的一切问题
满意率高 100余名专业培训顾问一对一服务;数千家企业客户;60000余名培训学员;98%高满意率
便捷服务 提供在线、电话咨询;一对一定制培训计划与跟踪服务;支持:现金、微信、支付宝、对公转账
在房训网报名可以享受:
一对一专业培训顾问服务
获取低折扣企业公开课程及免费试听名额
每月第一时间获得房训网最新课程信息
免费成为房训网会员,并可免费参加本公司所有活动
我来说两句
    请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
表情:
房地产培训计划订阅索取!
2017年度房地产培训计划
按课程分类查找课程
按上课地点查找课程
按月份查找课程
    1份房地产培训课程 2月份房地产培训课程 3月份房地产培训课程 4月份房地产培训课程
    5月份房地产培训课程 6月份房地产培训课程 7月份房地产培训课程 8月份房地产培训课程
    9月份房地产培训课程 10月份房地产培训课程 11月份房地产培训课程 12月份房地产培训课程
房地产内训