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【课程背景】
2016年5月1日起，建筑业、房地产业正式开始征收增值税。您对财政部、国家税务总局及当地国家税务局新近出台的一系列关于建筑业、房地产业的增值税新政策都读懂了吗？心中还有那些疑问没有解决？现在就让您进入增值税角色您知道该怎样操作吗？ 如果您心里还是觉得不踏实，那就请参加本次培训。
本次培训，围绕“财政部、国家税务总局财税[2016]36号、43号、47号”、“国家税务总局公告2016年第13号-19号、23号、26号、27号”以及各地国家税务局“增值税落地政策”共设计五个重点：
第一、增值税难点处理；
第二、增值税票据管理；
第三、增值税报表填写；
第四、增值税会计核算；
第五、增值税风险防空。
【金牌讲师】
杨老师：
资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。
同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。
授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到房地产行业的所有的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；
授课特点：准确、透彻、简捷、实用；
授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。
【课程大纲】
一、增值税难点处理：
（一）与销项税有关的问题：
1、征收增值税后，建筑业、销售不动产的征税范围包括哪些？
2、哪些项目不在征税范围之内？
3、投资业务、股权转让业务是否征收增值税？
4、哪些项目应该视同销售？
5、销售精装房时配送的家电是否应该视同销售？
6、征收增值税后，建筑业、房地产开发业销售额应该如何确认？
7、计算销售额时，价外费用如何处理？
8、实际工作中如何区分兼营、混合销售？
9、如何正确、合理利用减免税政策？
10、如果发生销售折扣、销售折让、销货退回如何处理？如何确认价格偏低？
11、允许从销售额中扣除的土地价款包括那些，以什么为合法扣除凭证？
12、扣除金额如何计算，以支付拆迁补偿费形式取得开发用地其土地价款是否允许扣除？
13、适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款？
14、增收增值税后，企业及其个人出租不动产应该如何征税？
15、企业出租开发产品应如何征税？
16、出租公共配套设施（含人防设施、地下停车位）、土地使用权（包括地上停车位，摊位）应如何征税？
17、转租不动产、土地使用权应如何征税？
18、营改增后履行营改增前签定的租赁合同应该如何征收增值税？
19、营改增后，企业、个人发生二手房交易应如何计算缴纳增值税？
20、销售营改增以后购置的办公楼，将开发产品转做固定资产后再销售应如何征税？
（二）与进项税额有关的问题：
1、征收增值税后，建筑业、房地产业可以扣除的进项税额有哪些？
2、进行进项税额扣除时需提供哪些扣税凭证？
3、对不允许扣除的进项税额应进行怎样的处理？
4、企业存有在营改增以前取得的增值税专用发票能否作进项税额扣除？
5、征收增值税后企业新取得的按固定资产核算的不动产、在建工程，其进项税额应该如何扣除？
6、征收增值税后，计算进项税扣除时应注意哪15个事项？
7、建筑业、房地产业营改增以前，企业帐面增值税“期末留抵税额”，在建筑业、房地产业营改增增后应如何处置？
8、营改增后，企业发生的红线外建设支出所对应的进项税额是否允许扣除？
（三）与新老项目划分有关的问题：
1、建筑工程、房地产开发新老项目如何确定？
2、合同约定开工日期在2016年4月30日之前，实际开工日期在5月1日之后，或者总包合同开工日期在2016年4月30日之前，分包合同开工日期在5月1日之后的属于老项目还是新项目？
3、房地产开发企业在营改增前购入在建工程，营改增后销售的，属于销售新项目还是老项目？
（四）简易计税方法与一般计税方法的适用：
1、一般纳税人发生哪些应税行为可以选择简易计税？
2、纳税人选择简易计税方法是否需要到主管税务机关进行备案？
3、一般纳纳税人是否允许同时运用一般计税方法和简易计税方法？
4、多个老项目是否可以部分选择简易计税部分选择一般计税？
5、同一《施工许可证》下的不同房产，可否分别选择简易征收和一般计税方法？
6、一般纳税人一旦选择按简易计税方法计税税是否允许变更为一般计税方法计税？
7、征收增值税后出租营改增前开工建设的“在建工程”是否允许简易计税？
8、转租房产是否允许简易计税？
（五）与税收征管有关的问题：
1、纳税人年营业额达到500万元以上的是否必须办理一般纳税人登记？
2、 三证合一后新税务登记证号什么时候开始使用？
3、跨区迁移时原来的税控设备是否可以继续使用？
4、建筑业、房地产开发业具体纳税义务发生时间应如何把握？
2、开票时间与合同规定的付款时间不一致如何确定纳税义务发生时间？
3、确认收入时间与合同规定的付款时间不一致如何确认纳税义务发生时间？
4、营改增前预收营改增以后款项纳税义务发生时间如何确认？
5、为什么以预收款方式销售不动产取得预售款时不再确认为纳税义务发生时间？
6、销售、租赁不动产，提供建筑服务应如何申报、缴纳增值税？
7、房地产企业是否可以用期末留抵税额抵减应预缴税款？
8、征收增值税后建筑劳务适用税率和征收率分别是多少？
9、营业税减免税政策在营改增后是否全部延续执行？
（六）与物业管理有关的问题：
1、物业公司收取物业费应如何开票，是否可以开剧专用发票？
2、物业公司一次性收取一年物业费如何确认应税销售额？
3、物业管理公司收取水电费应如何征税？
4、物业公司代开发商租赁房屋，产权不属于物业公司，发票应由谁开具？
二、增值税票据管理：
（一）与增值税发票开具有关的问题:
1、建筑、房地产老项目，在营改增之前已经收款交税未开票或者营改增以后发生补退房款需要补开发票的应开具什么发票？如果需要补退税款应补退什么税？
2、延期使用营业税发票应办理哪些手续，营改增以后新发生的业务是否允许使用营业税发票？
3、适用一般计税方法的房地产开发企业增值税发票应怎样开具，在哪里开具？
4、跨区县从事房地产项目开发的，营改增后应在哪里申请办理防伪税控设备及领用发票？
5、提供建筑服务在哪里开具增值税发票？
6、跨地区提供建筑服务在那里开票？
7、收取老项目工程款和质保金应如何开票？
8、提供租赁服务在哪里开具发票？
9、跨县市提供租赁服务在哪里开具发票？
10、外地分公司跨县市出租总公司房屋如何开票？
11、收取营改增以前租赁费如何开具发票？
12、地税机关代开的增值税发票有哪些？
（二）增值税专用发票的管理：
1、使用专用发票前应做好哪些准备工作？
2、哪些情况下不得领钩专用发票？
3、哪些业务不得开具专用发票？
4、开具专用发票有哪些具体要求？
5、发生哪些业务可以开具红字专用发票？如何开具？
6、未经认证的发票能否作为扣税凭证？
7、那些纳税人可以免予认证？
8、哪些发票不得作为扣税凭证？
9、发生增值税发票逾期认证的应如何处理？
10、发生增值税专用发票丢失应如何处理？
11、收到失控专用发票应如何处理？
12、虚开增值税专用发票要负哪些法律责任？
13、代开专用发票应注意哪些基本事项？
三、增值税报表填写
1、一般纳税人《纳税申报表》及八个附表填写要点。
2、以房地产企业为例讲解“上期留抵税额不须挂账”的一般纳税人《增值税纳税申报表》及其附列资料填写实务。
3、以建筑企业为例讲解“上期留抵税额按规定须挂账”的一般纳税人纳税人《增值税纳税申报表》及其附列资料填写实务。
4、小规模纳税人《纳税申报表》及附表的填写要点。
5、小规模纳税人报表及附列资料填写实务。
6、《增值税预缴税款表》填写要点。
四、增值税会计核算
1、增值税“会计科目”暨“帐套”的设置
2、一般纳税人增值税销项税会计核算实务
（1）以“一次性全额收款”方式销售现房销项税额的会计核算
（2）以“按揭贷款”方式销售期房销项税额的会计核算
（3）以“委托代销”方式销售期房销项税额的会计核算
（4）建筑业采取分期收款方式销项税额的会计核算
（5）折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额的会计核算
（6）以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算
（7）将开发产品用作分配给股东或者投资者业务销项税额的会计核算
（8）将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算
（9）将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算
（10）采取预收账款方式销售期房预交税款的会计核算
（11）房地产企业差额纳税扣减增值税的会计核算
3、一般纳税人增值税进项税会计核算实务
（1）购进货物、接受应税劳务、接受应税服务、购进不动产进项税额的会计核算
（2）辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处核算
（3）初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算
（4）购进货物用于集体福利应税项目进项税额转出的会计核算
（5）购进货物本身发生非正常损失进项税额转出的会计核算
（6）开发产品发生非正常损失进项税额转出的会计核算
4、增值税缴纳和退还的会计核算
5、一般纳税人汇总纳税的会计核算
6、增值税纳税检查调整的会计核算
7、简易征收及小规模纳税人会计核算
五、增值税风险防范
1、科学进行税负测试，合理选择一般计税与简易计税方法。
2、充分控制材料采购，加大进项扣除金额。
3、利用必要的重组规避、转嫁因发生混合销售业务造成的不合理的税收负担。
4、调整“拆迁补偿”战略合理规避不必要的税收风险。
5、改变用人战略，调整进项税额扣除结构。
6、合理管控合同条款，有利防空税收风险。
【课程说明】
【主办机构】中国房训网
【时间地点】2016年6月25-26日 广州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】人民币3280元/人（讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信号：fangxunwang
[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【2016年6月份最新房地产培训课程】
6月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
【2016年度房地产精品课程培训计划】
2016年度房地产精品课程培训计划（120期精品房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/2016peixun.htm
（含：商业地产、工程管理、设计管理、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、人力资源、客户关系、精装修、开发管理、法律法规、地产金融、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）
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