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(成都)《土地一级开发与一、二级开发联动成本风险控制与政企合作模式及案例研究》

 
上课时间: 2016年3月19-20日
 



上课地点: 成都                      课程价格: 3680元/人
授课师资:杨老师          点击查看讲师介绍>>
课程人气次         收藏此课程               该课程可以做企业内训
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  【课程收益】
  
  ★ 掌握土地一级开发基础、一二级开发联动模式与案例分析
  
  ★ 掌握土地一级开发操作中的核心问题(土地流转、资金流转与合作机制)分析及解决途径分享
  
  ★ 掌握大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析
  
  ★ 掌握土地一级开发中产业、商业、公建等处理路径,及其与土地价值关系分析
  
  ★ 掌握一级开发政企合作模式、政企合作协议拟定与操作案例分析
  
  ★ 掌握一级开发成本构成、风险与风险控制模式设计
  
  【金牌讲师】
  
  杨老师:
  
  某大型集团战略业务总经理
  
  12年房地产、区域开发与旅游地产资深专家,城市战略咨询经验,现任世联地产集团战略顾问业务总经理、华东区域顾问业务总经理;区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家;清华大学、南京大学、西南交大等高校房地产总裁班客座教授,并先后为中建、中铁、海尔等企业内训。并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。
  
  【课程对象】
  
  1、房地产企业董事长、总经理、开发总监
  
  2、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员
  
  3、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门
  
  【课程大纲】
  
  第一部分:土地与土地开发基础
  
  Part 01:土地开发流程与一、二级开发:
  
  土地生命周期;
  
  土地开发的几个环节
  
  城市进入性;
  
  区域开发商业模式设计。
  
  定位与规划;
  
  区域运作策略与土地营销;
  
  区域增值。
  
  一、二级开发的差异性。
  
  土地开发的法律问题;
  
  国家对土地开发的法律规定;
  
  地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;
  
  相关规定带来的操作问题。
  
  第二部分:一级开发的模式与案例
  
  Part 02:一级开发模式分析
  
  全程运营模式
  
  模式解析;
  
  全程运营模式的要点;
  
  案例研究:亚龙湾一级开发浅析;
  
  主导整合模式:
  
  模式解析;
  
  操作要点与成功要素;
  
  案例研究:海南清水湾一级开发浅析;
  
  一级主导开发模式:
  
  模式解析;
  
  操作要点与成功要素;
  
  案例研究:天津泰达城一级开发浅析;
  
  一二级联动开发模式:
  
  模式解析;
  
  操作要点与成功要素;
  
  案例研究:南京吉山产业园一级开发浅析;
  
  公建代建开发模式:
  
  模式解析;
  
  操作要点与成功要素;
  
  案例研究:阜阳一级开发浅析;
  
  Part 03:国内一、二级土地联动开发成功案例
  
  分析:
  
  成功案例标准;
  
  案例01:金融街惠州金海湾项目----陌生区域
  
  一、二级开发捆绑案例。
  
  发展历程讲解
  
  发展定位与规划调整;
  
  合作方式;
  
  排他性土地控制策略;
  
  土地获取方式;
  
  启动策略;
  
  城市设施建设与区域土地开发。
  
  案例02:扬州广陵新城开发----典型三线城市
  
  一级开发;
  
  发展历程讲解;
  
  定位思考与功能确定;
  
  历史文化名城与区域开发的价值结合;
  
  一级开发中的政企合作;
  
  一、二级开发联动实现措施。
  
  一级价值兑现实现流程。
  
  案例03:青岛即墨 南山嶺海(8000水城)----
  
  大都市边沿一级开发;
  
  发展历程讲解
  
  开发企业介入机会与土地获取条件;
  
  定位与规划调整策略(及效果分析);
  
  公共设施(会展中心、五星级酒店等)开发与在
  
  一级开发中的作用;
  
  二级市场价值定义一级土地价值的开发策略;
  
  一级开发控制二级土地的措施;
  
  二级开发与公共设施开发的互动性分析。
  
  政府对一级开发的支持。
  
  第三部分:一级开发、一二级联动问题解析
  
  Part 04:(结合案例)企业参与一级开发应明
  
  确的核心问题
  
  土地流转方式。
  
  土地性质、土地指标;
  
  土地流转进程安排;
  
  土地流转中的成本概算。
  
  资金流转方式
  
  合作投资方式;
  
  投资概算;
  
  投资计划(年度、季度);
  
  投资与收益关系概算(年度、季度);
  
  资金监控方式。
  
  合作方式(合作协议中明确)。
  
  合作方的权利;
  
  合作方的责任(各方干什么);
  
  合作决策机制。
  
  土地增值收益分成方式与核算机制。
  
  Part05:基于一二级联动开发的企业商业模式
  
  模拟分析
  
  项目情况(城市/区位/用地指标等)
  
  项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市
  
  场消费者/投资者等);
  
  土地一级开发中的产业、商业及公共建筑问题
  
  产业用地(含产业、物流、专业市场等)的处理
  
  方式及关键问题;
  
  商业用地(含商业用地、商务用地、综合体用地
  
  等)的处理方式及关键问题;
  
  其他用地(旅游用地等)的处理;
  
  公共设施的建设、运营特征;
  
  一级开发中公共设施处理建议。
  
  项目商业模式简析(相关利益者的关系)
  
  项目平台价值分析:
  
  土地升值价值;
  
  市场二级开发价值
  
  规划的多维度分析:
  
  多目标实现分析;
  
  开发空间或资源的平衡性分析;
  
  市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能
  
  力分析
  
  项目风险控制点分析:
  
  拆迁分析;
  
  规划变更分析;融资渠道及成本分析;
  
  政府信约束分析(政府领导变更/供地指标计划/拆迁进度控制/供地价格变更等)
  
  基于项目规划定位的目标实施策略:
  
  举例旅游地产:重点旅游设施选择与运营,一级土地和二级地产与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析
  
  商业模式构建:
  
  企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度)和利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/);政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)
  
  第四部分:一级开发与一、二级联动中的成本、风险
  
  Part 06:一级开发中的成本构成
  
  总的成本构成
  
  各成本项的构成与比例关系;
  
  各成本项的影响因素;
  
  各成本项对一级开发总成本的影响。
  
  成本控制风险与关注因素。
  
  Part 07:(结合案例)土地一及开发与一、二
  
  联动开发中风险与控制
  
  一级开发收益来源及影响要素;
  
  影响一级开发收益因素:
  
  收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不
  
  可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…
  
  投入成本风险;
  
  拆迁成本的不可控;
  
  政府成本的不可控(管理成本的不可控);
  
  关键设施的假设成本不可控;
  
  开发周期的不可控。
  
  规划实现的风险。
  
  商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实
  
  现、规划导致经济不可实现。
  
  进程不可实现风险;
  
  政府换届导致的剔出风险;
  
  土地出让实现风险
  
  土地开发中的拆迁问题;
  
  拆迁难题(拆赔比、安置、赔付方式及土地置换);
  
  拆迁的成本、变化;
  
  拆迁风险及控制。
  
  增值收益分成实现风险
  
  土地财务管理制度;
  
  制度导致的企业财务风险;
  
  产业基金资金流转;
  
  设立政府企业设施投资资金流转;
  
  分块取地转让(合作)资金流转;
  
  成功案例一级开发分成收益财务实现流程。
  
  规避一级开发收益风险的模式设计探索。
  
  第五部分:一二级联动开发中土地控制方式
  
  Part 08:一、二级开发联动开发实现方式(土
  
  地控制方式)
  
  土地控制含义及控制方式
  
  合作协议控制
  
  规划控制
  
  控制要点、城市案例启示。
  
  关键设施控制
  
  控制要点、城市案例启示。
  
  流程控制
  
  控制要点、城市案例启示。
  
  其他控制方式
  
  第六部分:一级开发与一、二级开发中的政企
  
  合作模式
  
  Part 09:政企合作模式
  
  政企合作投资模式
  
  股份构成关系;
  
  出资方式与界定;
  
  企业垫资(代垫政府股本)返还方式与计息方式;
  
  股份与增值收益的关系…
  
  政府合作的管控模式
  
  管理架构设计;
  
  管理层人选界定;
  
  决策机制与流程;
  
  资金管理、投资决策机制与管理…
  
  政企合作中权、责、利界定。
  
  政府的权、责、利;
  
  投资企业的权、责、利;
  
  合作组织的权、责。
  
  Part 10:政企合作协议要点(结合案例)
  
  一级开发协议的主要内容与结构;
  
  结合案例(成功合作协议、失败合作协议)合作
  
  协议的关键点讲解:
  
  合作协议中关于“股份构成”的规定;
  
  合作协议中关于“土地指标”的规定;
  
  合作协议中关于“投资强度与节奏”的规定;
  
  合作协议中关于“公共设施投资与管理”的规定;
  
  合作协议中关于“投资方及其合作单位获取土地方式”的规定;
  
  合作协议中关于“经营性基础设施投资”的规定……
  
  第七部分:现场讨论与课程小结
  
  Part 11:课程小结与现场讨论(讨论时间约为2小时)
  
  【课程说明】
  
  【主办机构】中国房训网
  
  【时间地点】2016年3月19-20日   成都(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
  
  【培训费用】3680元/人(讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
  
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
  
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
  
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  3月份最新房地产培训课程:http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.htm
  
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