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(重庆)《商业地产资产管理及商管公司运作模式分析》

 
上课时间: 2023年12月16-17日
 



上课地点: 重庆                      课程价格: 4980元/人
授课师资:范老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  从物业服务(Property Management)到运营管理(Operational Management),目前的商业购物中心已经开始向资产管理(Assets Management)方向迈进,而且商业的资产价值越发体现。
 
  商业地产真正的价值并非是销售,而是获取长期的经营收益和物业升值。贯穿商业投资成功之路的,是风险控制而不是冒进。
 
  轻资产模式就是在资源有限的形势下,以智力资本的运营为基础,杠杆利用各种资源,从而实现以最低的投入得到最大化的商业运营模式价值的战略管理。在轻资产模式中,企业主要依靠自身的核心价值进行发展,而不是核心业务发展。
 
  因而,如何做好“轻资产”管理,揭示管理(运营)质量的本质,掌握从基本技能到形成系统和有数据化指标衡量,无论对于从开发商走过来的商管公司外拓“轻资产”管理市场,还是对于“轻资产”管理公司接盘商项目,都有着重要的意义。
 
  本课程正是从这一点出发,深度剖析商业地产资产管理的理念、方法、工具、案例和实践,揭示规律、提供标准、给出方法,从而于纷乱的市场头绪中,亮出清醒和专业。
 
  【课程对象】
 
  1、商管公司中高层,当前已有一个以上的在营商业项目,运营、招商条线最佳;
 
  2、地产开发公司,投资公司的中高层,意寻找或已有正在合作的商管公司;
 
  【课程收益】
 
  1、学习当下商业地产资产运营模式的概念、方法与实践;
 
  2、掌握资产管理关键指标及相互关系,学会通过指标判断盈利;
 
  3、不同合作模式的特点分析、风险点及注意事项,分清不同模式下的利益与风险;
 
  4、成功的轻资产管理管理公司的衡量准则是什么?甲方如何挑选轻资产管理公司,做为乙方如何提高自已的核心运营能力;
 
  5、到场即赠【轻资产图鉴】纸质报告一份。
 
  【金牌讲师】
 
  范老师
 
  拥有 20余年商业地产工作经验,历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。
 
  范老师成功开发和管理了众多商业项目,操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域,由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目,其中包括数个25万㎡以上的城市综合 体项目,以及10万㎡以上的商业项目。在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验,对中国市场有深刻的认识与理解,积累了丰富的品牌资源。
 
  【课程大纲】
 
  1.轻资产管理需求的导出
 
  1)在建面积和行业集中度
 
  2)体量和城市布局
 
  1.1商业轻资产管理真伪命题的争论
 
  1.2何谓轻资产管理?
 
  1.3轻资产与重资产的区别
 
  1.4轻资产管理对于地产开发公司转型是否是一个途径,还是捷径?
 
  案例1:宝龙商管轻资产输出特征详解
 
  1.5轻资产管理对于专业公司,是否是蓝海?物业管理是否从属于轻资产管理?
 
  2.优秀的轻资产管理是商业投资回报途径的保障
 
  2.1租金收益和现金流
 
  2.2资产增值和价值提升
 
  2.3如何测算资产价值 介绍三种方式
 
  案例2:从长风景畔到长风大悦城
 
  3.轻资产管理的优势和难点
 
  优势:
 
  投资和管理分离
 
  专业度与经营成功率
 
  价值实现的多方合力和一家独斗
 
  难点:
 
  诚信和信任感是基础
 
  利益与责任
 
  案例3:光大安石管理模式的“模糊”边界
 
  轻资产管理的三个基本资产价值概念NOI、NPI、EBTDA
 
  4.轻资产管理模式
 
  4.1服务内容
 
  4.2服务模式
 
  4.2.1物业租赁
 
  4.2.2品牌输出及运营管理
 
  风险:
 
  a) 不能切割
 
  b) 费用高昂
 
  案例4:南京“冠生园”月饼馅过期事件
 
  4.2.3参股并管理
 
  案例5:步步高与湘潭国资委
 
  4.2.4合资公司
 
  案例6:凯德轻资产管理运营的全流程简析
 
  第一,凯德资产管理(含轻资产)模型
 
  第二,凯德是“开发商”还是“基金(资管)”公司?
 
  第三,项目的金融属性
 
  第一,资管时代顺应潮流的举措
 
  5.轻资产管理管理操作步骤-利益与公允
 
  5.1如何测算服务管理费
 
  不同管理模式下的收费规则介绍和分析
 
  5.2用专业能力为委托方资产增值
 
  商业经营的三个周期
 
  培育期:市场认知、客流增长、租户稳定  九个月到一年 渡过一个里程碑向第二个里程碑迈进
 
  成长期:市场形成口碑  经营和收益形成模式  三个GMV建立
 
  成熟期:市场的标杆  品牌和消费者圈层 经营老练 收益达到稳定
 
  案例7: POS机购买和“融资性租赁”
 
  6.分清不同模式下的利益与风险
 
  业主方和轻资产输出方归并讨论,正反取“利”
 
  6.1委托管理模式
 
  收益:服务费(咨询性质)
 
  1)前期定位
 
  案例8:某购物中心商业定位和业态定位报告精华讲解
 
  2)租金底价制定
 
  3)建筑形态确定及主力租户建筑结构适配
 
  案例9:某购物中心前期商榷结构和机电问题
 
  4)运营管理和物业服务特别是增值服务(事先对“溢价”有约定)
 
  风险:费用留置(不发)
 
  1)与业主方定位分歧导致招商困难
 
  2)工程特别是机电出现严重错漏导致运营“硬伤”
 
  3)运营未达KPI导致服务费被扣减
 
  成本:
 
  1)运营成本(经营成本(三项基本功能)、公共事业费、员工成本等)
 
  2)不承担租赁成本(改造和佣金)
 
  6.2品牌和管理输出模式
 
  收益:品牌使用费和管理服务费
 
  1)前策阶段与委托管理模式相当
 
  2)服务费或利润的固定比例(NPI概念)
 
  3)无“溢价”收益
 
  风险:费用留置(不发)
 
  1)商誉风险
 
  2)输出的管理理念与业主的“急切”心情不合拍(商业“三期”)
 
  成本:输出管理人员成本
 
  6.3整租模式
 
  收益:租金和管理费
 
  1)租金“差价”
 
  2)全额的管理费
 
  3)无前策收入
 
  风险:减收
 
  1)租金“差价”不及前策测算
 
  2)运营成本高企
 
  3)原建筑结构有硬伤,导致运营效益下降
 
  成本:全额(相当于重资产)
 
  1)租赁成本
 
  2)业主收取的配合费用
 
  3)运营成本
 
  7.轻资产管理管理公司挑选准则
 
  7.1成功轻资产管理管理公司的衡量准则
 
  案例10:“领展”收购七宝万科
 
  7.1.1基础文件的扎实
 
  7.1.2流程和制度的完整并简便
 
  7.1.3具专业度的水准
 
  第一,核心运营能力的建立
 
  理解资产管理的注重点
 
  悟透资管与运管的关系
 
  表一:恒隆2021年中期年报
 
  表二:瑞安房地产年报
 
  掌握资本化率及其与资产价值之间的关联
 
  第二,有轻资产管理的抓手
 
  1)权责发生制的应用
 
  2)轻资产公司对系统(设施)管理的概念和流程的融会贯通
 
  第三,能够有资产管理视角下运营目标的确立
 
  a)开业率如何影响NOI
 
  b)收益水平的精确测算
 
  c)轻资产管理资管的信息化管理
 
  7.2轻资产管理公司具备精细化运营能力的标志
 
  7.2.1商场客流与租户客流之间的关系
 
  实例:单店最低客流和商场最低客流计算示例
 
  7.2.2运营收入和支出的分类
 
  a)收入分类和流向
 
  b)支出分类和流向及占比
 
  c)学会分辨资产价值和成本(费用)及其有效性
 
  附件二:成本中心数据计算
 
  7.2.3运营指标体系建立
 
  a)运营管理端指标体系
 
  b)运营租户端指标体系
 
  附件三:运营合成指标
 
  7.3轻资产管理管理于运营管理中的两个成功里程碑
 
  7.4精细化运营是轻资产管理公司能力的基石
 
  7.4.1重大市场外因影响下的招商策略制定,是资产管理能力的体现
 
  第一,主力租户的含义,在目前商业情势下需要“再定义”
 
  案例11:某影院新冠疫情影响下的二次招商被动调整
 
  第二,空置率上升,需要有应对策略
 
  第三,租户要求减租,需要有分析和方法
 
  案例12:某商场如何分析租户运营“健康状况”
 
  7.4.2会员系统(CRM)的建立,是运营颗粒度的体现
 
  7.4.3积分体系及其运用
 
  第一,“积分”一定是消费后才有的吗?
 
  案例13:从“宜家”积分累积方式看客服理念的转变
 
  第二,建立有效的积分规则,洞悉积分的本质
 
  第三,积分背后的逻辑
 
  沙盘推演:从经营数据推算会员营业额贡献值
 
  7.5退出机制的设定和条件
 
  7.5.1引入战略投资者
 
  7.5.2整体出售
 
  案例14:不同商业实体的出售比较
 
  7.5.3REITs
 
  7.5.4公司内部分拆
 
  案例15:澳洲西田
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2023年12月16-17日  重庆(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】4980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925  QQ:2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
  
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