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(上海)《地产开发商存量商业的经营——地产公司向商管公司的转型》

 
上课时间: 2023年10月28-29日
 



上课地点: 上海                      课程价格: 5980元/人
授课师资:范老师          点击查看讲师介绍>>
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  【课程背景】
 
  近年来,一部分地产公司,在原有“搭配”而来的商业存量面积经营和现有商业地产发展趋势的双重推动下,有向商业运营管理公司转型的主、客观需求,因而产生了对于商管公司从建立到运营质量追求的内生动力。但是,这种转型并不是换个名字或者平移管理功能就可以实现的,对于商管公司的运作,无论是遵循商业规律的建章立制,还是具体的运营标准的达至,均有客观的路径和手段。本课程正是在这个方面,从基本的商业原理出发,把基础文件、运营体系搭建,到标准建立和团队营造,给予了路径透视和手法铺排,有认知、可操作。
 
  【课程对象】
 
  1、有商业地产项目在开发或运营的开发商、投资商及业主董事会成员、高管、项目总、项目副总、营销总、运营总、招商总、设计总、物业管理总等;
 
  2、有商业地产运营管理团队需要系统性培养、提升的;
 
  3、对于商业地产发自内心的热爱、希望长期从事商业地产行业的人士。
 
  【金牌讲师】
 
  范老师
 
  拥有20年商业地产工作经验,成功开发和管理了众多商业项目,操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域,由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目,其中包括数个25 万平方米以上的城市综合体项目,以及10万平方米以上的商业项目。
 
  在商业项目开发、市场定位、招商运营、物业管理及资产管理等商业地产全过程积累了大量成功经验,对中国市场有深刻的认识与理解,积累了丰富的品牌资源。
 
  主导开发与运营项目:上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家。
 
  【课程大纲】
 
  一.商业逻辑
 
  1.   地产公司经营商业的逻辑
 
  1.1销售逻辑还是持有经营逻辑
 
  1.1.1销售逻辑  为满足现金流压力和实现滚动开发,在匡算投资不能覆盖建设成本时,需要按销售逻辑展开,以融资作为撬动项目的起始点,以销售作为整个开发链条的终点。
 
  1.1.2销售逻辑下的追求
 
  第一,能卖的尽量卖
 
  第二,商业价值高的早卖
 
  第三,即便持有也是为了卖
 
  1.2销售逻辑背后的思考
 
  1.2.1商业价值构成需要完整,不能破坏,因为这是以损害商业整体价值为代价的
 
  1.2.2商业可以卖,但要在价值提升以后卖个好价钱,而不能贱卖
 
  1.2.3商业销售只有在物理上将商场割散了卖这一个方法吗?
 
  1.2.4销售型商业,即便是采用售后返租,也鲜有成功的案例,为什么还要再增加一个呢?
 
  案例一:某公司在一个商业项目上的“犹豫”
 
  2.   商管公司经营商业的逻辑
 
  2.1长期持有,至少到价值体现为止,持有经营的商业,是有时间复利的。
 
  2.2选择合适的经营模式,提前介入由项目设计开始
 
  2.2.1商业的三种经营模式
 
  2.2.2提早介入链路的打通对于实现商业的意义关系重大
 
  第一,商业体的设计
 
  第二,商业体的物业服务前置-两本书三张表
 
  第三,商业体的资管概念从一开始就建立
 
  2.3销售时选择交易对手和时机更为重要
 
  案例二:某开发商对于商业体销售对手的选择和时机把握
 
  二.管理架构选择 重在功能
 
  1.   地产公司自建团队
 
  1.1自建团队的特征:
 
  第一,完整组建具有商业运营需求的完整团队,适当寻求外部的资源支持
 
  第二,主导招商,具有决策权
 
  第三,完整主导运营过程,包括从商业定位到与租户的直接接触和经营决策
 
  1.2利弊分析
 
  1.2.1容易实现地产公司开发意图,把控力强
 
  1.2.2从过程中培养自己的商业经营能力,最终实现建立完整功能的商管公司
 
  1.2.3对于经营能力是一次“大考”,经营模式转型需“转瞬间”完成
 
  2.   地产公司与商管公司联合经营
 
  2.1地产公司将运营的责任转移到商管公司,但保留招商决策权或自主招商
 
  2.2商管公司有自主建立和外部委托两种方式
 
  主要决定因素是:
 
  第一,导入外部轻资产管理公司是外委模式下的一个趋势,但需融入自己的团队
 
  第二,招商决策权是一个关键
 
  第三,自主建立商管公司的前提是有资源(招商资源和人力资源)的支撑
 
  2.3利弊分析
 
  第一,责任分明,推进工作边界明确
 
  第二,较短时间内培养出自己的团队
 
  第三,地产公司与日常经营分离,摆脱一些可能的“纷扰”
 
  第四,地产与商管需较高的配合度
 
  第五,管理成本比较高
 
  2.4选择联合管理的缘由
 
  3.   商业经营全权委托
 
  3.1成立商管公司,地产授权商管从招商到经营全部职能
 
  3.2全部外委,包括招商责任和决策权(纯粹的轻资产)
 
  3.2.1轻资产模式
 
  3.2.2三种取费模式
 
  3.3以经营指标为导向
 
  附件一:经营指标汇总表
 
  3.4利弊分析
 
  第一,决策链路短,效率高且专业
 
  第二,项目较快步入经营轨道
 
  第三,在全部外委条件下,双方的利益一致是个难点
 
  第四,全部外委,一旦对方撤离,地产商的商业经营能力归零。
 
  案例三:某商业项目管理方式决策过程剖析
 
  3.5一个特例:售后返租
 
  两种基本的管理模式简介
 
  三.地产公司强项在转型中重要的功能体现
 
  1.   主力租户的设计满足
 
  案例四:某生鲜超市对荷载的要求及其解决
 
  2.   商场动线设计和切铺划分比例
 
  2.1单动线与双动线
 
  2.2直动线与环形动线
 
  2.3动线与店铺进深
 
  2.4切铺原则
 
  3.   机电要素配置
 
  3.1电量与业态
 
  附件二:预留机电条件汇总
 
  案例五:某购物中心设计阶段电量计算
 
  3.2空调模式与经营模式匹配
 
  4.   一、二次消防责任划分
 
  5.   辅助功能设计
 
  5.1中庭及其功能设计
 
  5.2导视系统
 
  5.3两个“非销售”因素把握
 
  5.3.1洗手间设计
 
  5.3.2停车场设计和充电桩
 
  四.商业管理涉及的基础文件和价值
 
  1.   商管公司租赁职权的来源
 
  1.1地产公司的授权书
 
  1.2地产公司投资回报的途径
 
  1.2.1利润中心及其建立和功能
 
  1.2.2成本中心及其功效
 
  附件三和四:利润中心和成本中心示例及其应用
 
  2.   四个基础文件奠定商管公司的角色
 
  2.1租赁合同和租赁意向书
 
  2.1.1租赁合同的两种基本模型
 
  2.1.2租赁合同与意向书的异同
 
  附件五和六
 
  2.2租户手册和二次装修指引
 
  附件七和八
 
  3.   商业租赁与地产开发完全不同的几个重要概念
 
  3.1销售节点与商业开业率
 
  3.2售价与租金
 
  3.2.1租金在商业不同阶段不同的重点
 
  3.2.2租金与业态配比的关系
 
  3.3计租面积的定义
 
  3.4租金收取的三种基本方式
 
  3.5两种“免租期”及其应用
 
  3.5.1“免租”是发通知还是签免租协议
 
  3.5.2免租后退租合法还是合理
 
  案例六:特殊时期对于免租和免租期的使用及法律依据
 
  五.销售对象与商业经营“客户”
 
  1.   销售是一次性行为 租赁是长期行为
 
  地产销售与商业招商--地产销售是B2C或C2C,而招商是B2B
 
  2.   商业经营中的两个“客户”
 
  2.1租户的选择与经营业绩的关联
 
  案例七:某商场“冷区”招商
 
  2.2消费者的喜好满足是市场化经营的必需
 
  3.   建立与消费者的互动管理及其黏连
 
  3.1积分是让消费者与商业产生黏连的有效手段
 
  案例八:某跨国公司对于积分的形成和使用
 
  3.2客诉处理是一种公关行为和品牌宣传
 
  3.3IP建立是艺术也是标签
 
  3.4租户关系有鼓励也有鞭策
 
  4.   了解租户和消费者
 
  好的客户服务,就是为客户创造价值
 
  4.1消费者画像及其颗粒度
 
  4.2租户需求解决也是帮自己
 
  案例九:某购物中心二次装修中为租户解决困难
 
  六.商业管理公司架构
 
  1.   商管公司组建
 
  1.1商业管理公司架构搭建和人均管理面积概念的导入
 
  1.2部门设置和岗位的职责描述
 
  附件九:商管公司架构和部门岗位职责示例
 
  2.   地产公司与商管公司财务系统的区别
 
  2.1收付实现制和权责发生制
 
  2.2预算是抓手
 
  案例十:格力在美诉讼案
 
  2.3租金收入与管理费收入的途径及税收
 
  3.   商管公司运营节点
 
  3.1招商阶段(与管理模式有关)
 
  3.2开业前准备
 
  3.3开业和二次招商调整
 
  3.4可持续运营
 
  案例十一:某菜场改造示例-商业的烟火气
 
  (本次培训的总结与答疑(额外赠送30分钟答疑时间)
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房训网
 
  【时间地点】2023年10月28-29日  上海(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知,详情请咨询会务组)
 
  【培训费用】5980元/人(含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925 QQ:2442760608E-mai:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
  
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