【课程背景】

　　随着国家宏观调控的加强及‘国十一条’、‘国八条’等新政陆续出台后，房地产投资与项目开发成本随之波动。如何控制成本、增加利润，是房地产企业越来越关注的问题，也是在竞争激烈的市场中求生存、谋发展的一个关键.成本控制的竞争也越来越显示出其不可替代的重要性。

　　成本管理不仅仅是成本部一个部门的事情，而是全公司组织措施、技术措施、经济措施、合同措施的统一及协调。如何最恰当而合理地确定针对具体项目的结构成本控制目标? 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。它对工程造价的影响可达75%以上.但如何在设计一开始就使结构成本控制的目标已完成50%以上? 在成本控制的同时，又如何保证工程的质量和项目的品质?如何在全面预算管理体系的支撑下进行项目的计划管理、成本与费用控制、资金安排?如何进行房地产企业土地增值税清算与规划、房地产企业财务、税务检查与风险防范?

　　为了适应新形势的需要，本次特邀请地产界资深专家团队，专门研发了本课程体系，力争为房地产企业从内部人员中培养出专家级的成本管理总监，提升企业在成本管理方面的核心竞争力。

　　【课程收益】

　　1、了解房地产成本管理与工程造价全程控制的重点环节

　　2、掌握结构成本控制在技术上所必须关注的各个关键点

　　3、全面掌握结构成本控制的管理方法和技术手段

　　4、了解房地产项目全面预算管理体系的建立与详细实施过程

　　5、了解房地产企业全程税务，做好纳税规划，妥善解决税务风险、成本会计、现金流管理三大难题

　　【适合对象】

　　1、房地产企业董事长、总经理、分管工程副总、分管财务/成本副总、总工程师

　　2、房地产企业工程部、财务部、成本部、预算造价部等中高层管理人员

　　3、全过程造价咨询行业、工程监理行业管理层及管理人员

　　【专家团队】

　　1．马楠：结构工程硕士、教授、工程管理与工程造价教研室主任，国家注册造价工程师、注册一级建造师、注册安全工程师。中国管理科学研究院学术委员会特聘研究员、中国房地产及住宅研究会专家委员会专家、中国建设工程造价管理协会专家委员会委员、中国招投标协会专家委员会委员，中国电力工程造价专业委员会理事，北京市政府招投标专家库资深专家、北京市建设工程造价管理协会常务理事，《建设工程工程量清单计价规范》、《建设项目全过程造价咨询规程》等国家标准起草组专家。马老师同时又是清华、北大等高校工程项目及房地产总裁班特邀讲师，国内最具盛名的工程成本精细化管理咨询专家，出身于工程管理，从工程现场一线摸爬滚打出来的工程造价管理新一代精锐代表，从事建筑施工管理、甲方项目管理、工程造价管理、房地产成本管理以及教学科研工作20多年。是国内少有的“产、学、研”复合型专家。

　　2.安岩：英国皇家特许结构工程师（IStructE）；英联邦结构工程师学会会员（MIStructE）；美国项目管理协会特许项目管理师（PMP）；中国首批一级注册结构工程师；中国首批注册监理工程师；中国一级注册结构工程师全国统一考试评卷专家；深圳市科技局、规划局专家库专家。安老师拥有21年知名设计院和知名地产公司结构成本管理的一线操作经验以及深厚的结构设计、结构成本控制的专业底蕴。曾在金地集团全面负责整个集团的结构设计管理及结构成本控制管理工作，在集团内享有很高的专业权威地位。目前已在全国各地成功主持了几十场房地产业界的公开交流培训会议及企业内部培训会议，受到广泛好评。

　　3.曹海良：著名的实战派"房地产企业全面成本管理与全面预算管理"专家，清华EMBA硕士,清华大学、北京大学EMBA客座教授，国内最具盛名的房地产管理咨询专家，温州市、绍兴市政府特邀访问学者。曾任广澳进出口集团市场总监、MARKETING　RESEARCH市场研究公司高级分析员、联华投资公司中国首席代表。他的实战经验丰富，答疑内容精彩，信息量大，被业界誉为“房地产企业全面成本管理与全面预算管理"的九段高手。

　　4.蔡昌：中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任，中国第一位税务会计与税务筹划方向博士，中国社会科学院经济学（税收学）博士后，国内财务实战与税收筹划领域的领军人物。清华大学、北京大学、上海交通大学、西南财经大学、中山大学等高校MBA、MPAcc主讲客座教授，多家房地产企业税务顾问。出版专著《最优纳税方案设计》、《新会计准则与涉税处理技巧》、《税收筹划八大规律》、《资本运营》、《税务稽查零风险》等数十部。

　　【课程简要】

　　第一模块：地产企业成本管理与工程造价全程控制

　　一、新政策下房地产企业全面成本管理策略控制

　　1、新‘国八条’政策对房地产投资及开发的影响

　　2、房地产开发企业全面成本构成的主要内容

　　3、目标成本、动态成本、责任成本管理体系的建立

　　4、拿地、策划、营销等环节成本控制重点

　　5、财务费用与管理费用控制重点

　　6、土地开发成本与配套设施开发成本核算

　　7、房屋开发成本与开发间接费用核算

　　8、成本管理需要关注的全过程与细节

　　二、房地产前期与投资决策阶段工程造价（成本）

　　1、房地产开发项目前期发展环节成本控制措施

　　2、影响投资决策阶段工程造价的决定因素

　　3、投资决策阶段工程造价管理的主要内容

　　4、如何做好投资决策的可行性研究

　　5、投资决策估算与财务评价

　　6、房地产开发项目经济评价

　　7、地产公司项目目标成本测算案例分析

　　三、预算、合约、审计与成本控制及案例解析

　　1、房地产企业推行全面预算管理的主要措施

　　2、房地产开发项目工程预决算环节的成本控制

　　3、房地产工程项目合同谈判 的要点及技巧

　　4、房地产工程项目变更与合同管理难点案例分析

　　5、如何利用合同工具进行造价管理与成本控制

　　6、设计合同、建安工程合同与成本分解案例

　　7、园林景观合同、集中采购合同与成本分解案例

　　8、房地产项目审计的内容、要点、方法及要求

　　9、房地产工程项目前期、施工及竣工审计

　　四、万科、龙湖、金地、中海实战成本案例解析

　　1、万科成本实战案例解析-深圳四季花城

　　2、万科低成本项目实战案例解析-深圳金色沁园

　　3、万科建筑设计实战案例解析-地下车库

　　4、龙湖实战案例深度解析-景观成本

　　5、龙湖交付与造价标准实战案例解析-上海睿成

　　6、龙湖项目工程建安费用成本管理解析

　　7、金地精装修成本管理实战案例解析-深圳梅陇镇

　　8、万科全过程成本精细化管理剖析

　　9、中海地产全过程成本精细化管理

　　五、房地产项目规划设计阶段工程造价（成本）控制精细化管理

　　1、规划设计阶段投资控制要点和策略

　　2、规划设计阶段工程造价管理的主要内容

　　3、规划设计阶段成本控制实施及设计优化

　　4、结构含量钢、景观造价、样板区造价等控制重点

　　5、方案规划、规划报批及扩初设计等控制重点

　　6、基桩、施工图、装修方案、功能设计等控制重点

　　7、中海、合生设计实战案例分析

　　8、珠江马驹桥项目实战案例分析

　　9、万科住宅社区规划设计实战案例解析

　　六、房地产招投标阶段工程造价关键环节精细化管理

　　1、招标中工程量清单编制常见错误及规避技巧

　　2、招标控制价编制的原则及规避投标人投诉对策

　　3、新形式下招标文件与评标方法拟定要领

　　4、新形式下总分包界面与标段划分及衔接要领

　　5、暂估材料单价和专业工程暂估价的招标方法

　　6、清单计价模式下招投标阶段发包人注意事项

　　7、清单计价规范下招投标阶段评标流程及要领

　　8、新形式下业主招标风险分析及防范对策

　　9、招投标阶段工程造价关键环节控制实战案例

　　七、地产施工阶段工程造价关键环节精细化管理应用操作

　　1、施工合同精细化管理

　　2、工程预付款支付精细化管理

　　3、工程计量精细化管理

　　4、工程进度款支付精细化管理

　　5、工程变更精细化管理与现场签证精细化管理

　　6、工程索赔精细化管理与价款调整精细化管理

　　7、施工阶段工程造价关键环节精细化控制实战案例

　　八、工程造价（成本）管理中四大控制工具

　　1、价款调整控制工具操作要领

　　2、工程变更控制工具操作要领

　　3、现场签证控制工具操作要领

　　4、施工索赔控制工具操作要领

　　5、四大控制工具应用操作实战案例

　　6、竣工结算阶段工程造价关键环节精细化管理

　　第二模块：房地产项目结构成本控制实战研讨

　　一、概述

　　1． 结构成本管理的意义

　　1.1 结构成本的数量到底有多少？

　　1.2 结构成本的离散性有多少？原因是什么？

　　2. 当前市场状态下，结构成本的管理状况及存在的误区

　　二、成本管理的内涵

　　1. 成本管理理论的发展及变化趋势

　　2. 成本管理的内涵

　　三、结构成本控制的管理思路及方法

　　1. 对结构成本进行全过程管理的必要性及原因分析

　　? 案例：深圳XX项目策划阶段结构成本的影响

　　? 案例：深圳XX项目规划阶段结构成本的影响

　　2. 结构成本控制的管理要点

　　2.1 设计院的选择思路

　　2.2 专业负责人的选择思路

　　2.3 如何与设计院沟通并灌输成本控制的意识

　　2.4 设计周期的合理取值

　　? 案例：XX著名地产公司的设计周期基准

　　2.5 设计费的合理取值

　　2.6 设计合同中设计院应承担的风险

　　2.7 限额设计合同的内容和应用

　　? 案例：上海XX项目限额设计合同的内容及效果

　　? 案例：深圳XX项目限额设计合同的结果分析

　　2.8 设计开始前地产商必须提前向设计院输入的技术原则及内容

　　? 案例：广东XX项目结构设计的技术原则

　　2.9 设计过程中地产商必须控制的几个关键环节

　　2.10 如何彻底消除地产商在与设计院合作时的顾虑和担忧

　　2.11 施工图审查公司的选择与沟通方式

　　2.12 地产公司引入外部资源的原则、合作方式及注意事项

　　3. 对结构成本进行控制的管理总结

　　? 案例：XX著名地产公司含钢量优化的目标值及应用的指导思想和方法

　　? 案例：XX著名地产公司结构设计的管理流程

　　四、结构成本控制的技术关键点

　　1. 结构设计优化的关键点

　　1.1 层高对成本的影响有多少？控制层高的技术手段有哪些？

　　1.2 结构超限对成本的影响及控制方法

　　1.3 建筑高宽比超限对成本的影响及解决思路

　　1.4 对公共大地下室空间利用率的思考

　　1.5 基础的选型及成本概述

　　1.6 如何判断桩及基础的总量是否合适

　　1.7 如何优化桩及基础的总量

　　1.8 采用“桩基础”与采用“墩基础”，结构成本有什么不同？为什么

　　1.9 梁布置方式、梁配筋方式的常见误区及优化方法

　　1.10 如何优化剪力墙的布置及数量

　　1.11 如何选择最优化的剪力墙长度

　　1.12 剪力墙厚度取值的误区及优化方法

　　1.13 异形柱结构中应注意的事项

　　1.14 柱子配筋中的误区及关注点

　　1.15 楼板的厚度对成本的影响有多大

　　1.16 最优化的楼板厚度取值是多少

　　1.17建筑找坡的成本误区及优化方式

　　2. 结构荷载取值优化的关键点

　　2.1 荷载的取值中对成本有较大影响的几个控制点

　　2.2 风荷载取值中的几个关键系数及优化方法

　　3. 结构电算结果优化的关键点

　　4. 勘察报告结果优化的关键点

　　5. 结构材料选择优化的关键点

　　5.1 各种钢筋材料性能、价格及其对成本影响的对比分析

　　5.2 针对梁、板、柱、剪力墙，如何选择最优化钢筋材料

　　5.3 不同混凝土标号的选择对成本的影响有多大

　　5.4 目前市场上存在的对混凝土标号的选择误区及分析

　　5.5 针对梁、板、柱、剪力墙，如何选择最优化的混凝土标号

　　6. 结构设计精细化管理的关键点

　　6.1 设计院对结构设计结果的归并方法及对成本的影响

　　6.2如何控制和要求设计院进行精细化的施工图设计

　　7. 结构成本控制的技术关键点的思路总结

　　五、保证工程质量的技术关键点

　　1. 质量成本关系图 2. 客户投诉质量问题分类统计图

　　3. 与质量相关的成本概念及分析

　　4. 保证结构质量的技术关键及必须投入的成本（含案例分析）

　　六、成本控制案例交流

　　1. 结构成本优化案例分析及交流

　　1.1 上海XX项目高层建筑群的桩长选择分析

　　1.2 南京XX项目3+1层建筑的基础选型分析

　　1.3 南京XX项目方案的成本优化过程分析

　　1.4 杭州XX项目结构转换层的取舍及优化分析

　　1.5 主体结构下，同等地下建筑面积，采用两层地下室省钱还是一层地下室省钱

　　1.6 深圳XX项目的结构含钢量数据及分析

　　1.7 无锡XX项目结构设计及成本优化的案例分析

　　1.8 深圳XX项目结构设计及成本的优化案例分析

　　1.9 深圳XX项目基础造价大幅度超过合同价的原因分析、教训总结及补救措施

　　2．其它成本优化案例分析及交流

　　2.1 XX项目的电梯类型的选择及判断

　　2.2 XX项目雨蓬的设计及讨论

　　2.3 XX项目的自动扶梯的设计及讨论

　　2.4 XX项目的照明灯设计及优化

　　第三模块：房地产企业全面预算与成本控制

　　一、房地产企业如何建立全面预算管理系统

　　房地产行业管理的特点及企业管理的误区

　　各预算责任单位预算指标的确定与分解

　　房地产企业的预算编制系统

　　执行全面预算管理系统成功的关键

　　预算费用支出与财务授权管理系统建立

　　房地产企业预算的内容及编制技巧

　　销售、生产、采购、资本管理预算编制要领

　　二、房地产企业财务预算管理要点及案例分析

　　全面预算管理的特征与作用

　　房地产企业全面预算管理的内涵

　　利用预算控制成本费用的关键点

　　预算管理及编制过程中的常见问题分析

　　预算的目标确定、分解执行、跟踪与考评

　　房地产企业全面预算管理各种预算用表设计

　　三、全面预算管理体系的组成与组织管理架构

　　成本中心、利润中心、费用中心、指标设定预算编制的基础：费用标杆分析利润中心设定、成本分摊方法，各项支出与收入预测的准确性

　　静态指标两大类（共八个）

　　房地产企业计划管理系统的实施重点

　　全面预算管理系统与房地产企业计划管理系统的结合，五个财务指标、三个管理指标

　　四、房地产企业全面预算管理系统六大能指标

　　以市场供需为中心的计划管理能力

　　以全面预算管理为核心的管理平台系统能力

　　以财务指标为动力的博弈内控系统能力

　　以成本定额为指引的成本领先系统能力

　　以制度为准则的执行力系统能力

　　以绩效为驱动力的绩效薪酬系统能力

　　北京著名房地产开发公司全面预算考核指标

　　五、房地产企业如何建立全面成本管理系统

　　房地产开发企业全面成本构成

　　土地政策变化对项目成本的影响

　　金融政策变化对投资项目成本影响

　　全面成本管理核心内容

　　购买土地阶段的成本管理

　　策划与定位阶段的成本管理

　　设计阶段的成本控制

　　六、房地产企业开发成本控制要点及案例讲解

　　房地产销售环节财务管理环节的成本控制

　　房地产企业经营现金流平衡技巧及案例

　　房地产跨区域开发的成本控制要点

　　房地产企业资金运作风险控制及案例

　　施工阶段的成本管理

　　竣工阶段的成本结算与分析

　　某房地产开发公司项目成本分析（案例分析）

　　第四模块：房地产成本控制实务与现金流管理及税收筹划

　　专题一  房地产业成本核算与扣除操作实务

　　一、房地产业成本项目构成及成本规划

　　1．房地产业成本项目构成                  2．如何合理确定成本对象

　　3．土地闲置成本的处理技巧                4．房地产成本费用计划与控制

　　二、成本核算操作实务

　　1．开发产品会计成本与计税成本的差异      2．土地开发成本的核算程序

　　3．配套设施开发成本的会计处理技巧        4．预提费用的会计处理技巧

　　5．开发间接费用的会计处理技巧            6．成本对象报废或毁损的处理

　　三、成本规划及税前扣除的节税要点

　　1．成本扣除的政策与基本要求              2．成本扣除的策略与操作实务

　　3．设备选择甲购还是乙购                  4．材料选择甲供还是乙供

　　5．项目成本核算方法与节税技巧            6．土地转让与开发中的纳税技巧

　　四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点

　　1．投资决策阶段的成本控制与筹划要点      2．项目设计阶段的成本控制要点

　　3．招投标与合同洽商阶段成本控制要点      4．施工阶段的成本控制与筹划要点

　　5．项目结算阶段的成本控制与筹划要点

　　专题二  企业现金流策略与管理技巧

　　一、掌控企业现金流

　　1．现金流量的分类与作用                  2．自由现金流量策略

　　3．现金流量的分析方法                    4．现金流量的风险分析

　　二、房地产企业现金流的特点与常见问题

　　1．房地产现金流的特点                    2．房地产现金流管理常见问题

　　3．房地产业现金流“管理重点”            4．房地产业现金流四大考核工具

　　[模型分析]：房地产业现金流量的综合分析

　　三、房地产企业现金流控制、融资策略与实操技巧

　　1．房地产业现金流战略管理                2．房地产业现金流战术管理

　　3．现金流预算与月度资金计划表            4．房地产业现金流收入管理

　　5．房地产业创新融资策略与方法            6．房地产业合作开发融资技巧

　　7．房地产业私募基金的筹集与运作          8．当前项目公司最佳收购方案剖析

　　[案例分析]：房地产业融资实操案例解析

　　专题三  房地产业全程税收筹划技巧与实战案例

　　一、房地产业全程税收筹划与节税要点

　　1．注册阶段的成本控制与筹划要点          2．拿地阶段的成本控制与筹划要点

　　3．土建阶段的筹划节税要点                4. 房产销售阶段的筹划节税要点

　　5．项目清算阶段的筹划节税要点            6. 自持物业经营阶段的筹划节税要点

　　二、房地产业税收筹划操作技巧与实战案例

　　1．项目投资溢价的税收筹划操作技巧        2．在建项目转让的税收筹划技巧

　　3．项目公司最佳收购方案的筹划运作        4. 房屋出租的税收筹划技巧

　　5．房产包销（团购）的税收筹划运作        6. 售后返租的“三方运作”模式

　　三、房地产业税收筹划经典案例解读

　　【学习方式】

　　1.上课时间:课程共计四大模块，共8天课程

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   房训网

　　【培训费用】单次课程3280元/人（包含资料、培训、场地、讲师费。住宿及餐费不包，请学员自理！）

　　【报名咨询】 胡老师    手机：18226611748（24小时）  QQ：1282678793

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2012年房地产培训计划】

　　2012年房地产培训计划安排（近500余门房地产专题课程，为您量身打造！）

　　（含：商业地产、营销策划、运营管理、投融资管理、项目策划、规划设计、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财务筹划、物业管理、人力资源、中介经纪、旅游地产、养生养老地产、标杆专题、楼盘考察、房产MBA、房地产策划师等）