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(广州)《2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略》高级研修班

 
上课时间: 5月10-11日
 



上课地点: 广州
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  【课程背景】
 
  2013年岁尾,央视三次炮轰“土地增值税”,不仅将矛头指向房地产开发商,更痛斥国家税务总局征管不力。随后,国家税务总局以官网答记者问的形式给予回应:“税务总局将进一步完善制度措施,加强土地增值税征管。”地产宏观调控持续发力,国家税务总局承受舆论压力,经济下滑地方财政吃紧,目前,国家税务总局正在酝酿出台《关于土地增值税若干具体问题的公告》(国家税务总局公告2014第***号),文件中将对:土地增值税清算条件、装修费用的扣除、项目规划建设施工支出的扣除、财政返还资金的处理、转让土地加计扣除、清算单位中的产品分类、企业分立征收土地增值税处理等事项进行进一步明确。以进一步加强对土地增值税征管和清算工作的指导。所有信息都指向--“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管!”作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗?
 
  如果您有地块刚刚启动尚未进行税收筹划,如果您正在为项目是否应申报清算犹豫不决,如果您有应清未清楼盘在惴惴不安等待清算,如果您对土地增值税清算尚有疑难杂症,如果您对土地增值税清算缺乏系统学习,欢迎来到“土地增值税清算”专题大课堂! 本课程由实战派专家李利威为大家详尽讲解土地增值税清算全流程,所有土地增值税问题一网打尽,化解税收风险、破解土地增值税难题、掌控节税技巧。真实案例分享,接地气、重实效,让您两天不虚此行!!!
 
  【学员对象】
 
  各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

 
  【金牌导师】
 
  李老师:知名税务律师,“律师”、“注册会计师”、“注册税务师”,中国注册会计师协会专家团讲师、中国总会计师协会特聘专家,武汉大学税法研究中心特聘讲师、中英财务总监职业资格认证专家讲师、中国税务律师联盟成员,中国税务报资深撰稿人。
 
  现工作于大成律师事务所,实战经验丰富,曾操刀中建地产、金融街控股、中投发展、雅戈尔地产、莱蒙地产、中冶地产、联想集团、海通集团、世茂地产、世纪金源等众多地产公司筹划项目,现担任方兴地产、金融街控股、首开地产、中翔集团、太极湖集团多家房地产企业集团税务顾问。授课形式活泼生动、深受学员喜爱。
 
  【课程大纲】
 
  模块一:2014年土地增值税政策和征管走向展望
 
  模块二:启动土地增值税清算
 
  1、清算条件 (应该清算/可以清算)
 
  ⑴ 某滚动开发项目清算时点案例
 
  ⑵ 清算单位的确定(两分型、三分型、四分型等等)
 
  ⑶ 合并、分立、投资是否土地增值税清算
 
  ⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定
 
  ⑸ 预售许可证取得后满三年的判定
 
  2、未清算的法律责任(滞纳金/罚款/刑事责任)
 
  ⑴ 达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税?
 
  ⑵ 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税?
 
  ⑶ “可以清算”项目是否加收滞纳金?
 
  ⑷ “未按期申报”还是“拒不申报”:某地产公司稽查案例
 
  ⑸ 预缴中少缴纳土地增值税是否构成偷税?
 
  ⑹ 核定征收税款偏低被追查是否定性为偷税?
 
  3、清算启动的纳税筹划
 
  ⑴ 清算与否的抉择:补税型;退税型;两清型
 
  ⑵ 土地增值税清算与僵尸公司注销
 
  ⑶ 汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度
 
  模块三:清算前期准备
 
  ◇ 成本对象(项目类型)的划分
 
  ⑴ 普通住宅标准/保障房的项目类型等
 
  ⑵ 某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例
 
  ⑶ 住宅和商业可否合并计算
 
  模块四:收入篇
 
  1、《房地产转让收入鉴证表》概述
 
  2、销售收入的确认
 
  ⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认
 
  ⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金
 
  ⑶ 折扣转让房地产
 
  ⑷ 商品房面积与有关部门实际测量面积不一致
 
  ⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认
 
  ⑹ 计税价格明显偏低的处理
 
  3、视同销售收入
 
  ⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资
 
  ⑵ 以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等
 
  ⑶ 预征时点/清算时纳税义务发生时间
 
  ⑷ 视同销售收入金额的确认
 
  4、代收费用/价外费用
 
  5、拆迁收入
 
  6、政府财政返还
 
  模块五:扣除篇
 
  1、土地成本
 
  ⑴ 以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本
 
  ⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据
 
  ⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税
 
  ⑷ 拍地支付的佣金
 
  ⑸ 拆迁成本:拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金
 
  ⑹ 某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例
 
  2、开发成本
 
  ⑴ 税务局如何查处虚增开发成本
 
  ⑵ 土地增值税清算中如何审核发票
 
  ⑶ 疑难实务:甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外
 
  ⑷ 地下车位处理:人防车位、有产权车位、无产权车位
 
  ⑸ 成本分摊的技巧(解析项目的52种清算方案)
 
  3、开发费用和税金扣除
 
  ⑴ 开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路
 
  ⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异
 
  ⑶ 利息疑难实务:融资顾问费、统借统还利息、利率上限等
 
  ⑷ 三种基本信托融资模式的利息扣除
 
  ⑸ 某私募股权融资的案例解析
 
  ⑹ 税金疑难实务:土地使用税、各种基金等
 
  4、清算后事项
 
  ◇ 某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例
 
  模块六:特殊业务
 
  1、合作建房如何进行土地增值税清算?
 
  2、合并是否可以节省土地增值税?
 
  3、投资时如何计算土地增值税?
 
  4、土地增值税的核定征收
 
  5、如何注销项目公司?
 
  模块七:稽查后风险应对篇
 
  1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款?
 
  2、核定征收税款偏低是否定性为偷税?
 
  3、预缴时少交税款的法律责任?
 
  4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定
 
  模块八:专家现场预留时间与学员互动交流,答疑解惑。
 
  【课程说明】
 
  【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网
 
  【时间地点】2014年5月10-11日   广州◇云辰酒店
 
  【培训费用】人民币2880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇),会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理。
 
  【报名咨询】 全国免费咨询热线:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号:fangxunwang
 
  [注:本课题亦可作为企业内训,请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
 
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