楼市新一轮降价春节可能出现

　　进入12月，来自多家公司和项目的信息显示，春节前后，新一轮降价风暴正在酝酿。

　　11月销售拐点

　　数据显示，万科A11 月份销售面积73.8 万平方米，环比下跌26.5%，同比下跌23.9%。销售金额82.9亿元，同比下跌36%；保利地产11 月销售42.1 亿元，环比下降26.1%，同比下降35.8%。

　　广发证券分析师赵强表示，从近两月万科、保利等龙头房企的销售数据来看，与行业比较没有特别的优势，房企上半年的分化行情已经不再，楼市已经进入全面调整期。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，今年11月的拐点意义非常显著，“11月以前，成交量萎缩主要集中在一线城市，但11月份，二三线城市乃至其下辖的县城，商品房成交量全都下来了。”秦说。

　　以二三线城市为绝对销售主力的恒大地产(3333.HK)、碧桂园(微博)(2007.HK)的11月业绩便反映了上述拐点的存在：尽管管理层强调主动减缓速度，但受二三线市场降温影响，恒大11月销售环比大跌约8成，仅为12.4亿元。而碧桂园11月也仅实现25亿销售，环比大减43%。

　　长江证券(微博)监测数据显示，成交低迷之下，可售库存继续创新高。上周11大城市存货总量达到100.5万套，同比增长幅度为101.3%，继续创新高。可售库存同比增长最快的是重庆和大连，分别高达280.7%和276.5%。

　　负债率持续创新高

　　在销售持续恶化的状况下，上市房企的资金链正在绷紧，资产负债率攀升，创下新高。

　　根据资讯统计，今年上半年末，这一行业的资产负债率高达71.28%。与过去10年年报的数据相比，资产负债率已经达到最高值。

　　而进入下半年以来，这一趋势还在继续。“截至三季度，公司总资产负债率达到66.9%，是公司历史上首次超过65%的水平。”招商地产董秘刘宁近日在一券商会议上表示，如果市场状况没什么变化，未来销售压力巨大。

　　以稳健著称的央企招商如此，中海外亦如此。中报显示，中海外净借贷水平已经由年初的22.8%上升到38.5%。有香港券商分析师向记者表示，中海外下半年销售弱于上半年，净借贷水平亦进一步上升。

　　民营房企的资金链更加难以维系。龙湖地产12月9日举行分析员电话会议，指今年销售目标或落空，全年合约销售金额最多将落后目标10%。未雨绸缪，公司明年资产负债率上限将由今年的65%调升至75%。

　　此外，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额的下滑速度逐步加快。截至三季度末，146家上市房企的经营性现金流量净额为-191.723亿元，而在去年同期则为-51.5亿元，同比大幅下滑272.2%，包括万保招金在内的90家房企三季度经营性活动现金流均为负值。

　　由此，海通证券分析师涂力磊称，由于当前宏观经济处于主动降速过程，购房人未来收入预期并未发生改变。相比2008年，降价更能有效刺激需求。此外，开发商对本轮调控具备近2年的准备期，在销售不畅后又较早达成降价预期。

　　瑞银证券分析师励雅敏预计，调控政策的影响将在2012年彻底显现，商品住宅成交量将持续低迷，可售住宅存量将迎来高峰。开发商将采取更大的降价幅度来扩大销售。

　　在此基础上，其判断，2012年一线城市房价同比下降10%-15%、二线城市同比下降5%-10%、三四线城市同比下降5%。