千亿房企“七匹狼”

　　临近年终，房企千亿之争再升温。

　　根据各大房企三季度报以及最新发布的销售业绩信息，万科是否会将最终的销售数字控制在王石的1700亿元“要求”之下，以及首次入围千亿俱乐部的碧桂园将摸高多少，构成了最大看点。

　　然而，随着四季度后半段的市场降温，以及突如其来的16城市加码调控，千亿俱乐部成员们在享受片刻光环后，将不得不与“速度与激情”暂时告别，进入更加不确定的2014年。

　　千亿俱乐部成员翻倍

　　12月4日晚间，万科公布11月销售业绩：销售面积127.2万平方米，销售金额140.4亿元。根据万科三季度季报，综合11月最新数据，万科前十一个月实现销售金额1598.8亿元。

　　紧接着，碧桂园于12月5日下午发布数据：2013年十一个月，共实现销售金额约人民币967亿元，同比增加130%。根据克而瑞数据预测，2013年冲刺千亿规模的房企预计会增至7家，除万科、绿地、保利、万达、中海、恒大外，刚刚发布1—11月业绩的碧桂园，跃入千亿已经悬念不存。这意味着，2013年中国房企千亿俱乐部成员增加了一倍多，房地产行业的集中度将进一步提升。

　　然而，万科对速度的控制，碧桂园对速度的追求，这两种不同的态度，或许反映了中国房地产“下半场”难以捉摸的特征。

　　中央电台财经评论员杨红旭对乐居记者表示：“越来越多的房企将会过千亿是大势所趋。房企过千亿不是大不了的事，是自然而然的结果，且过了千亿之后，这些企业也不会发生太大的变化，仍会延续其原有的经营模式。”

　　在坚守主业的同时，千亿“七匹狼”也在适度调整战略。万科已经大张旗鼓地做商业地产，12月24号，首个商业项目北京万科广场开业，同时，战略性入股徽商银行，图谋社区业务联动；中海整合中建地产基本完成；绿地、万科、碧桂园进军海外市场；恒大百亿元巨资一夜之间豪取上海、南京地块，终于得以向一线城市靠拢。这一切似乎意味着，进入千亿之后的巨头们，更可能采取主动的姿态，面对和改变市场格局。

　　速度的“快感”与“烦恼”

　　在这场激烈的“房企销售额排行榜”竞赛中，领跑者万科的身影尤其令人关注。在某种程度上，“速度”似乎给它带来了几许烦恼。

　　今年登上珠峰，并以3小时44分的成绩跑完了自己第一个马拉松的郁亮，显然对“速度”有着更深的理解。郁亮表示：“速度是一种能力，规模是优势。万科将在均好中提效。”郁亮此言，事出有因。去年万科“地板门”事件后，在万科内部掀起关于速度和质量的争论，王石则明确提出不能为速度牺牲质量。今年年初，王石甚至提出万科全年的销售额不超过1700亿元的要求。

　　接近万科的知情人士对乐居记者透露，万科虽然有意控制速度，但并未将1700亿作为硬指标。

　　该人士表示，年中在一次内部谈话时，郁亮表示，要从精神目标的角度理解王石的1700亿说法，而并不是说今年万科就只能做1700亿。事实上，从当时的房地产市场形势和万科的销售情况以及项目储备情况，如果万科持续加速的话，2013年甚至能够逼近2000亿大关。万科有意控制了速度，预备把2000亿献给明年的万科30周年。即使这样，市场依然普遍预期万科今年业绩将突破1800亿。

　　如果说万科为“速度”而烦恼的话，碧桂园则在充分享受着速度的“快感”。碧桂园前十一个月实现合同销售金额约人民币967亿元，同比增加130%，轻松超越620亿的年度目标。按其前11月月度平均销售金额推算，若12月能维持平均数，即可超越千亿。

　　碧桂园业绩猛增，其中一个重要的的动力来自营销体制的变革。2013年，碧桂园实行大区制，在全国设立二十多个大区。据说，杨国强决定将利润的20%用于区域骨干人员的奖励，这相当于打了一针兴奋剂，原有低成本、高周转的大盘开发模式，以更快的速度奔跑。兴奋剂作用下的碧桂园，迅速摆脱第二方阵，逼近第一阵营，让万科都为之惊讶。

　　据了解，郁亮等万科高管高度重视碧桂园的表现。碧桂园的大盘运营、爆发式销售和海外地产成为今年中国房地产最眩目的光点。

　　然而，进入四季度以来，地产销售形势悄然滑落。来自上海易居房产研究院的数据显示，11月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积环比减少7.7%，同比减少13.0%。12月市场活跃度将继续有所下降。同时，众多城市对预售条件的审核越来越严格，加上银行在年底对银行贷款的限制，临近年关传统淡季，地产销售的温度将势必进一步降低。

　　这一市场变化，令“千亿俱乐部”的江湖座次变得不那么确定。另有接近万科人士分析，今年万科的业绩将位居1700—1800亿之间，这略低于此前市场普遍预期的逾1800亿的数值。“按上半年的势头，万科不踩刹车可能会冲破1900亿，但四季度市场冷却的有点快，万科突破1700亿应该没问题，但恐怕要送刹车、踩油门了。”该人士说。

　　与10月销售旺季相比，万科11月的销售面积和销售金额均出现明显环比下滑，与去年同期相比也有所减少。根据公报可以算出，前11月万科月度销售金额为145亿元，11月数据低于平均数，若12月没有意外表现，即便是赶上月度平均值，全年销售金额也不会突破1800亿。

　　万科对速度的控制，碧桂园对速度的追求，这两个2013年最受关注的企业，将给同行带来更多的思考。克而瑞深圳公司经理许烁分析说：“2013年房地产商品房成交面积预计突破12亿万平米，这达到了一个历史的最高点，接下来市场增长会逐步趋缓，成长型市场转为竞争型市场，在这样的背景下，企业更关心的或许不再是规模，而是质量。”